房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底

业内预计新房(fáng)成交大概率(lǜ)不会再(zài)出现2022年断崖(yá)式下跌。

楼市“调控模范生”也加入全面解(jiě)除限购(gòu)的(de)行列。日(rì)前，长沙住建部发布(bù)通知称，全市范(fàn)围内买房(fáng)，不再审查购房(fáng)者资格条件，这意味着长沙正式(shì)结束了(le)已推行7年之久的限购政策。

但如此大招之下，多(duō)位(wèi)长沙房地(dì)产业(yè)内人士向第一财经记者表示(shì)，政策推出后的首个周末，项(xiàng)目咨询和来访有所上涨，但整体反应平平，并无太多波澜。除了当前市场信心不足等因素的影响， 2023年下半年的限购(gòu)放松政策已在很大程度上释放了不少需求(qiú)，导致当前政策边际效益递减。

事实上(shàng)，许(xǔ)多城(chéng)市如长沙一样，拿出大力度政策，但并未能获得较(jiào)好的(de)市场反应，楼市(shì)修复进程缓慢(màn)。多位受访人士表示，“小碎步(bù)”式的松绑(bǎng)政策下实际上会加重购房者的观(guān)望(wàng)情绪，难以带动市(shì)场回暖，需求端政策松绑效力(lì)因此难免打折(zhé)扣。业内认(rèn)为(wèi)，当前的市场情况(kuàng)之下，需要多重力量综合作用，供求关系才会逐渐好转，未来随着宏观经济的恢复(fù)，房(fáng)地产市场才有(yǒu)望完成筑底。

修复(fù)楼市组(zǔ)合拳

近日，长沙印发(fā)的《关于支持居(jū)民购买改善住房的通(tōng)知》明确，在长(zhǎng)沙(shā)购房，不再审查资(zī)格(gé)条件。

该通(tōng)知同时表示，在长沙“以旧换(huàn)新”购买新房的，可按(àn)照(zhào)“认房不认贷”政策，享受首(shǒu)套房首付比(bǐ)例和按(àn)揭贷款(kuǎn)利率优惠；购买新房(fáng)申请住房公积金贷款的，在原有基础上(shàng)上调最高贷款额度80万元，生(shēng)育三孩的职(zhí)工家庭住(zhù)房公积金最高(gāo)贷(dài)款(kuǎn)额度提高至90万(wàn)。

一套楼市新政落地，购房者是否被点燃(rán)了热情(qíng)？多位受(shòu)访房(fáng)企人士向第一(yī)财经(jīng)记者表(biǎo)示，全面放开限(xiàn)购政(zhèng)策的影响目前(qián)尚未传递到各个项目上。

某TOP20房企长沙市场(chǎng)负责(zé)人张颖（化名）也告诉(sù)记者，新政出台之后跟同行交流(liú)发现，市场反馈并没有很积极，来访量涨幅也就在10%-20%左右，但原(yuán)本(běn)周末的来访也会比平常好。

一家华南房企(qǐ)的长沙营销负(fù)责人也透(tòu)露，从上周的(de)市(shì)场表现来看，新政的刺(cì)激(jī)效果一般。“这不是长沙首次放(fàng)开限购，其(qí)实(shí)去年就已(yǐ)经开(kāi)始陆(lù)续放开首(shǒu)套、二套(tào)的限购了。”

2023年9月，长沙(shā)优化(huà)限购政(zhèng)策，首套房(fáng)限购资格出现松动。政策明确，包括非长沙市户籍家庭(tíng)在内，居民家庭在(zài)长沙购(gòu)买首套商品住房，不再需要提供购(gòu)房证明。此前，在长沙需“新落户(hù)市民(mín)+12个月社保或(huò)个税；非本市户籍家庭+2年社保或个税”才能购房。

这波限购政策放松，释放了不少刚需。张颖(yǐng)表示，本来长沙的刚需(xū)客户量就比较大，所(suǒ)以这次限购放开以(yǐ)后，对项目(mù)成交有明显的促进作用(yòng)。

新政叠加十一假期(qī)，市(shì)场(chǎng)活跃度明(míng)显提升。中房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底指院数据显示，2023年9月，长沙商品(pǐn)住宅成交65.7万平方米，环比上涨100.8%，同比上涨34.8%。58安居客研究院院(yuàn)长张波向记者表示，这次的政策对长沙周边城市形成虹吸，安居客线上(shàng)数据显示，周边县市到长(zhǎng)沙购(gòu)房的比(bǐ)例在去年上(shàng)升了 30%以(yǐ)上。

同(tóng)年11月(yuè)，长(zhǎng)沙再次优化限购政策，规定在长沙购买第2套商品住房时，不再受首套房网签满四年的限制；居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平(píng)方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。这次新(xīn)政(zhèng)减少了对改善类购房(fáng)需求的限制。

利好政策叠加，销(xiāo)售得到(dào)一定程度的改善。克而瑞数据显示，2023年第四季度，长沙首开(kāi)项目数及开盘去化均上升至年度(dù)高位，首开去化率超76%；其中核心区域高端改善(shàn)项目去化率接近五成，多个房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底红盘项目客房比超1.5，再(zài)现开盘摇号的现(xiàn)象。

两轮限购放松之后，如今再全面解除限(xiàn)购，政策效力难免削(xuē)弱(ruò)。张颖认(rèn)为，长沙此次全面放(fàng)开限购(gòu)，其实主要是放开对(duì)改善客户的(de)限购，因为刚需客户购买首套房已经不限购了，而改(gǎi)善客(kè)群本身并不急于下手，他们原本就有房子(zi)住，可能会想多看看，在(zài)合适的时(shí)机再下手(shǒu)，而不会迫(pò)切地立刻买房，毕竟手中已(yǐ)有的房源出手也需要(yào)时间。

政策“有效期”较短

祭出全面(miàn)解除限购的大招，市场反应平(píng)平的情况，并不只是出现在长沙。

早在2023年11月，就有12个二线城市全(quán)面放开限购，其中还包括(kuò)南京、合肥、郑州、武汉等7个省会(huì)城(chéng)市。2024年以来(lái)，有更多城市对限购政策进(jìn)行调整。据中指研究院初步(bù)统计，截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳(zhèn)、成(chéng)都、天津、西安、杭州、海南省(shěng)等地仍有部分区域保持限购，其他城市基本上(shàng)都全面(miàn)解除(chú)了限购要求。

但整体来看，限购放松的(de)效果并不算理想，许多城市新房(fáng)成交依旧在低位(wèi)徘徊。克而瑞统计数(shù)据显示，一季度(dù)，重点30城成交累计同比降52%，降幅持续扩大4个百分(fēn)点(diǎn)。

为了(le)促(cù)进成(chéng)交，各大开发商同(tóng)步执(zhí)行“以(yǐ)价换量”的策略，推动房价也同步(bù)走低(dī)，3月，新房(fáng)价格环(huán)比下(xià)跌的城市有57个。另据(jù)西政资本测算，3月份新建商品住宅价格同比(bǐ)降(jiàng)幅约2.2%，为2015年8月(yuè)至今以来的最大降幅(fú)。

政策持续(xù)保持(chí)宽(kuān)松，且严格的限(xiàn)制性措施也(yě)渐次放松，但楼市的(de)修复进程(chéng)并不算理(lǐ)想，许多政策“有效期”较(jiào)短。

某TOP30房企湖南(nán)片区的相关负(fù)责人表示(shì)，去年9月长沙(shā)的(de)限购政策调(diào)整后，短期内有刺激效果，但2个月后市场就开始下滑了。

即便是一线(xiàn)城市也存在同样的情况，某(mǒu)央企(qǐ)营销负责(zé)人曾向记者透露，其所在城市认房不认贷新政(zhèng)带来的效用(yòng)大约也仅持续了两周，“上家觉得会出政策(cè)，怕卖早了(le)，下家认为会降，怕买早了”。

对此，多位受访业内人士认为，2023年以(yǐ)来(lái)无论是长沙还是(shì)全(quán)国放松，都以一种“小碎步(bù)”调整的方式推进，效果会有所打折。张波表(biǎo)示，解除行政性限(xiàn)制是未来二线城市整体的方向，但长远来(lái)看(kàn)，政策效(xiào)力(lì)释(shì)放趋弱，边际(jì)效益递减(jiǎn)。

上述房(fáng)企的(de)长沙市场负责(zé)人透露，长沙的全面放开限购政策出台后，不少客户会觉得之(zhī)后是否首(shǒu)付能再(zài)降一(yī)降，或者(zhě)开发商给更多优惠措施等等，观望心态反而比之前更重。

有房(fáng)企人士向记者分析，过去一段时间里的政策释(shì)放的不确定性，让购(gòu)房者总觉(jué)得再等(děng)等或(huò)许还会有更好的政策(cè)出来，尤其是在房价不再持续上涨之后，大家心态不会那么急了。“政(zhèng)策(cè)一点点出，市场反馈不(bù)积极。”

也有资深地产(chǎn)行业分析(xī)师表示，近期需求端政策放开的力度是显著的，但时机有所滞(zhì)后(hòu)，因此效果有限。一二线城市(shì)政策终于开闸的时候，居民收(shōu)入预期、房价预期已经处于(yú)非常弱的阶段(duàn)，资格放开和支付门槛下降(jiàng)对于购房者(zhě)决策的影响有限。

各种(zhǒng)力量综合促修复

面对持续低迷的(de)市场，政策应该如何发力，才能有效提振市场？

在中指(zhǐ)研究院市场研究总(zǒng)监(jiān)陈(chén)文静看(kàn)来，供需两端政策同步持续发力，将有助于推动市场预期好(hǎo)转。例如在需求端，一线城市可继续优化限购政策，二线城市全面取消限制性政策等，针对多样化改善性需求的政策支持力度继续加大；在供(gōng)给端，推动城市房地产融资协调机制继(jì)续落地，加大核心优质地块(kuài)供给，优化郊(jiāo)区(qū)住宅项目容积率1.0限制、优(yōu)化项目(mù)价格限制等，这些政策优(yōu)化将更有利(lì)于企业打造高品(pǐn)质产品。

镜鉴咨询创始人张宏伟也向(xiàng)记者表示，当前的市场情况下，需要各种力量综合作用，供求关系才会逐渐好转。除了房贷利率、首付(fù)比例降(jiàng)低，公积金额度提高之外，近期多个城市推出的“以旧换新”政策，也可给购房者以更多的税费优惠或减免(miǎn)。

“现在有20多个(gè)城市在(zài)做旧改，建议这些城市在做旧改的时候，尽(jǐn)量做房票或者货币化安置(zhì)，不要做实物安置，这样对市场短(duǎn)期(qī)内的刺激作用会更加明显(xiǎn)。”张宏伟称(chēng)，各个(gè)地方(fāng)在保障性(xìng)住房、保租房筹建筹备时，建议更多去购买开发(fā)企业的存量商品房，或者普通百姓手中的存量房，这样既消化(huà)了市场当中的库存，也起到了快速筹建保障性(xìng)住房的目的。

值得(dé)一提的是，发(fā)改委在近日强调，当(dāng)前我国一些地区新(xīn)型工业化和城镇化(huà)水平还比较低(dī)，下一(yī)步要把农(nóng)业转移人口市民化摆(bǎi)在(zài)更加突出位(wèi)置，加快补齐城镇建设中的短板弱项(xiàng)，提高潜力地区新型工业化(huà)城镇化水平，释放城(chéng)镇化所蕴含的巨大(dà)内需潜力。

在张宏伟看来，农业转移人口市民化也将是(shì)促进(jìn)房地产市场修复动力之一。“现有的政策下，市场需求总量并未发生改变，若有(yǒu)效推进农村人口市民化，或租或买，都产生了(le)新(xīn)的(de)居住需求，对消化现有库存的作用会更(gèng)加明显。”

不过(guò)，张波则(zé)认为，目前单一靠房地产政(zhèng)策的(de)拉动边际效应会越来越低，更重要的还在于经济面(miàn)逐步(bù)向好，房地产“小碎步”式政策频出，累积效应或让楼市完成筑底并伴随着信心面不断(duàn)稳定，才会带动房地产行(xíng)业逐步回归(guī)稳定。

亿翰智(zhì)库研究总监于小雨也向记者表示，房(fáng)地产行业这轮行情演变，其根(gēn)本(běn)原(yuán)因在于信心的缺失(shī)，而信心修复的关键在于宏观经济走势，房地产行业的后续走势关键还是经济基本面的表现。随着经济修复动能逐(zhú)渐增(zēng)强，大众对未(wèi)来、对(duì)产业、对就业(yè)、对收入(rù)形成稳定的预期时，房地产行业将筑底企稳。

于小(xiǎo)雨预计，乐观情况下，房地产市(shì)场最早或(huò)于2025年上半年筑底(dǐ)，2024年全年商品房成交量大概率仍将再探底，行(xíng)业的调整至少要持续3-5年(nián)的时间，但新房的成交量(liàng)大(dà)概(gài)率不会再出(chū)现类(lèi)似2022年式的断崖式下跌，待风险出清完成，行业总量将稳定在一个新台阶上，平缓波动。

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