楼市中期将见底

（本文成文于上周五，首发于上周六今年第17期(qī)杂志）

现代社(shè)会经(jīng)济发达，金(jīn)融地产业发达，财富效应影响巨大。譬(pì)如国内(nèi)一线城市，多数中青年人置业(yè)时选择按(àn)揭贷款，每月按揭还款 会(huì)令消(xiāo)费受压。而(ér)楼价涨跌，当幅度足够大时便会严重影响消费。相反，经济较(jiào)落后地区(qū)，置业者普遍(biàn)较为保守。有楼在手(shǒu)与无楼在手者，差别甚大。低收入
者除了每月(yuè)工资收入，无其他收入，则影(yǐng)响其消费者只有物价涨跌。

近期香港人北上(shàng)消费成为浪潮，社交媒体上阵阵热议。比如香港靠近深圳地区如 上水等，一众上了年纪“师奶(nǎi)”不时坐两元港铁到莲(lián)塘口岸，过关后(hòu)再坐(zuò)两三个站免费公(gōng)共汽车到市场买菜(cài)。根据(jù)香(xiāng)港海关条例，熟食可(kě)以
过关。香港烧(shāo)肉每斤过百港币，但深圳莲塘市场烧(shāo)肉售价则仅仅二十几元人(rén)民币，档主做到不停手。香港“师奶(nǎi)”们买上几日分量蔬菜与肉食(shí)回港，每月节省出(chū)不少钱。因此，香港靠近(jìn)深圳(zhèn)一(yī)些墟镇空置铺位大量出现。

大流行 结束之(zhī)后，深港边境恢复正常通关，但大陆南(nán)下旅客每月仅仅二三百万人次，今年上半年平均每(měi)月268万人次；而香港北上旅客则创历(lì)史新高，最(zuì)新数据是每(měi)月716万人次。数据此消彼长，其背后原(yuán)因皆(jiē)是财富效应所(suǒ)致。香港零(líng)售市场低迷，商铺价格自然暴跌。根据香港信报财经报道，北角城市(shì)花(huā)园商场地(dì)库一个铺位仅仅(jǐn)以10万港
币抛售，折合每平方 英(yīng)尺1220元(yuán)，业主持有 11年惨(cǎn)亏93%。虽然(rán)是极端(duān)例子，但亦(yì)反映商铺走势惨烈。深水埗高登(dēng)电脑中心一个铺位538万(wàn)港(gǎng)币售出，业(yè)主早于2008年968万买入，16年时(shí)间账面蒸发430万，跌幅44%。中原(yuán)地产研究部指香港甲(jiǎ)级写字楼租值(zhí)连续四年下跌，较2019年高位回落25%，中环中心、长江(jiāng)集团中心及会议展览中心近四年租值跌(diē)幅高达33%以(yǐ)上。住宅方面，中原(yuán)城市领先(xiān)指数2021年(nián)8月最高见191.3点，其后大幅回落，最新报138.6点，跌幅(fú)27.5%。

回顾以往分析香港楼市文章……

2017年7月(yuè)29日《全球楼市危机山雨欲
来（上）》一文认为“2003年SARS之后香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)进入第[5]浪上升，而(ér)2015年至2016年调整(zhěng)已经是[5]浪（4）下(xià)跌，现在正处(chù)于[5]浪5最后上升。”当时中原指(zhǐ)数约(yuē)160点。2018年3月17日文章《伦敦北京楼价松动 银行股(gǔ)中期(qī)见
顶》，文(wén)中指“2003年展开超高级浪[5]。目前(qián)已经(jīng)进入[5]浪（5）最后上升(shēng)。压死骆驼最后一根稻草恐怕(pà)是美国持续加息。”其时中原指数约175点 。2019年8月31日(rì)《中(zhōng)国股市反 复震荡 香港楼市摇摇欲坠》一文认为“香港楼市正进入2003年以来[5]浪（5）上(shàng)升。楼价在创新高(gāo)后出现停滞，[5]浪（5）是否已经结束，抑或是(shì)（5）浪1而已？需要(yào)继(jì)续观察”。当时中原指数185点，最后2021年191点见顶。现再分析中原城市领先指数走势。

中原(yuán)指数(shù)1997年6月最高见103.8点，10月摸101.8点形成双顶。1997年6月高点定义为超高级浪[3]，跌至2003年8月最(zuì)低31.7点为(wèi)一组3浪下(xià)跌，超高级浪[4]，跌幅69.4%。此(cǐ)后展开浪[5]上升。

2003年8月低点31.7点升至(zhì)2015年8月(yuè)高点(diǎn)146.7点为[5]浪（1），[5]浪(làng)（1）属于延伸浪。其中2005年6月高点55.8点为（1）浪1，55.8点
跌至2006年9月低(dī)点52点为（1）浪2，52点升至2013年
3月高点123点为（1）浪3——（1）浪3又是延伸浪——123点跌至2014年4月低点(diǎn)117.1点(diǎn)为(wèi)（1）浪(làng)4，123点升至2015年8月高点146.7点为(wèi)（1）浪5。

[5]浪（2）由2015年8月高点跌(diē)至2016年 3月低点(diǎn)127.4点，此后升(shēng)至2018年8月高点188.6点为[5]浪(làng)（3）。188.6点调整至2021年(nián)1月低点175点为水(shuǐ)平三角 形[5]浪（4）。175点升至2021年8月191.3点为[5]浪（5）。

2023年10月(yuè)拙(zhuō)作《香港美国楼(lóu)市走势分析》中指(zhǐ)出：“近年香港局(jú)势动荡，加(jiā)上(shàng)疫情，令楼市投资者信心大(dà)减，而联储局连(lián)番加(jiā)息下(xià)，楼价自然拾级而(ér)下，我相信香港楼市已经进入一个较(jiào)1997年至2003年更大(dà)级别调整期……总之，香港楼市下跌基本目标是2016年3月127点附近(jìn)”。以波浪理论角度看，此轮香港楼市调(diào)整，为循环级别。中原指(zhǐ)数自历史高位下跌，先是呈现一组5浪推(tuī)动(dòng)下跌局面。

《香港美国楼市走势分析(xī)》一(yī)文中认为，此组5浪下跌，可能是一(yī)组大(dà)型[a][b][c]浪中[a]浪（a）下跌。其中，历史高点跌至2022年3月177.3点为（a）浪1，反弹(dàn)至4月182.7点为（a）浪2，182.7点跌至(zhì)12月(yuè)156.3点为（a）浪3，之后回升至2023年4月168.4点为（a）浪4，然后进入（a）浪5下跌至今。

（a）浪5又可进一步细分：2023年4月高(gāo)点168.4点跌至当月(yuè)低点165点为5浪[i]，165点(diǎn楼市中期将见底)反弹至5月高点167.9点为5浪[ii]，167.9点跌至今年3月低点143点为5浪[iii]，143点回升至同月高147点为5浪[iv]，147点至今进入5浪[v]最后 下跌。5浪[v]之中，其细浪仍然可
以进一步
划(huà)分(fēn)。目前处于(yú)[v]浪(làng)（iii）下 跌最后阶段，甚至楼市中期将见底是(shì)[v]浪(làng)（v）最后下跌亦未可知(zhī)。

次选数法是历史高点跌至2022年 12月低(dī)点156.3点(diǎn)才是（a）浪1，（a）浪2由156.3点反弹至2023年4月168.4点，168.4点至今进入（a）浪3下跌。其后(hòu)反弹(dàn)是（a）浪4，以及尚有（a）浪5最后一跌。

过往香
港楼市持续上(shàng)升时，特区政府(fǔ)先后(hòu)推出“三辣”政策：

（1）2010年11月20日推出额外(wài)印花税（SSD），2012年起特区政府“加辣”，上调SSD税率及延(yán)楼市中期将见底长禁售(shòu)期至(zhì)三年；

（2）2012年推出(chū)买(mǎi)家印花税（BSD），非香港永久居民及公司(sī)名义买家，买楼时须缴付楼价15％BSD税项；

（3）新住宅从价印花税（AVD）为原有税项，2013年2月起特区政府推出(chū)双倍印(yìn)花税（DSD）。

随着(zhe)楼市大调(diào)整，特区政府今年已经撤(chè)下所有辣招。香(xiāng)港楼价三座大山：辣招、高息(xī)及高楼价，已经至少去其一，而(ér)楼价 亦从高位回落接(jiē)近三(sān)成，相信9月美国降息周期展开之后，楼(lóu)市(shì)会(huì)结束浪（a）下跌，从而展开浪（b）小阳春反弹。

国内一线城市二手楼走势，整体趋势其实与香港楼市走势(shì)一致，只是幅度差别。以2008年初为起点——深(shēn)圳楼市最大升(shēng)幅4.7倍，2021年5月见顶；广州楼市(shì)最大升幅4.1倍(bèi)，2022年6月(yuè)见顶；上(shàng)海(hǎi)楼市最大升幅2.8倍，同样(yàng)2022年6月(yuè)见顶；北京楼(lóu)市见顶时间最迟，为2023年5月，最大升幅3.4倍。一线城市二手楼价回落幅度介乎26%至40%之间。简而言之，以一个(gè)市
值300万人(rén)民币单位楼价回落1/3计算，业主账面损(sǔn)失100万，你说对消费毫(háo)无影(yǐng)响那只是自
欺欺人
啦。个(gè)别楼盘(pán)跌幅达五成，就更打击(jī)消费了。因
此，由于(yú)香港消费比(bǐ)大陆昂贵，加上财
富负效应，南(nán)下落 香港(gǎng)旅游 人数自然大减；而香港消费力下降，北上消费人数则(zé)增加(jiā)，香港北(běi)上旅客数自然(rán)创历史新高。深圳楼(lóu)价回落幅度最大，但在6月份几(jǐ)个一线城市社会零售总额大跌中跌幅最小：上海、北京、广(guǎng)州、深(shēn)圳6月社会(huì)零售总(zǒng)额按年下(xià)跌(diē)9.4%、6.3%、9.3%及(jí)2.2%。而全国(guó)6月份社会零(líng)售总额仍有(yǒu)2%增长，可见楼市财富负效应威力。

执笔之际，万科A股升停板(bǎn)，周四（8月29日）曾(céng)创股价见顶以来新低，相信 是提前反映(yìng)楼市见(jiàn)底，当美国进入降(jiàng)息周期，地(dì)产(chǎn)股即使是死猫式反弹，都可能有“大肉”。套牢者勿失信心，斩在最低位。（编者注(zhù)：作者个人观点，仅(jǐn)供参(cān)考，不构(gòu)成投资建(jiàn)议）

（本文完）

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