靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……

“一代”们借助时代的(de)红利，完成了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代们”学历更高，视野更广，但所处的环境，远比(bǐ)那时复杂，想学着祖辈吃一口房(fáng)地产的大肥肉，并不现实。

文丨金融八卦女特约作者：身披铠甲的方方

· · ·

“别人恐惧时我贪婪”在房产大势“已去”面前，似乎不灵了。

中国香港(gǎng)政府在今年(nián)2月，宣布撤销执行了14年的防楼市过(guò)热强力限制举措，在(zài)经历了几个月(yuè)的“贪婪”回温后(hòu)，市场很快再次回到了“恐惧”。

根据香港土地(dì)注册处数据，8月(yuè)香港整体物业注册(cè)量有4729件，较7月的5262件下(xià)跌约10.1%，创下近半年来的新低。

另(lìng)据中原地产的监测数据显示(shì)，中(zhōng)原城市领先指数（CCL）近期已回溯(sù)至2016年10月中旬。该指数在2024年上半年累计下(xià)跌3.67%，与历史高点相比，CCL指数自2021年8月的(de)191.34点历史(shǐ)峰值已下滑(huá)25.89%，而从2023年4月的168.40点近期高(gāo)位则(zé)下跌了(le)15.79%。

做为香港地产 “晴雨(yǔ)表”的三大豪门（长实集团(tuán)、恒隆地产、新鸿基(jī)地产）自然也不能“独善其(qí)身”，近期遭遇了业绩“滑(huá)铁(tiě)卢”。目前三大地(dì)产商都处于“N代接班(bān)”状态，同样的事情“一代(dài)掌权”时也发生过，但靠着“低买高卖”的(de)策略，屡次化险为夷。

当前(qián)的环境下，他们(men)还能依靠祖上留(liú)下(xià)的商业智慧，再次站上巅峰(fēng)吗(ma)？

/ “低买(mǎi)高卖”简单操作赚得盆满钵(bō)满(mǎn)，

靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路…… “房产(chǎn)一代”们风光几十年 /

三大家族有一个共同点，即都是在早年(nián)香港地产(chǎn)暴跌趋势下，开始囤楼，赚得了千亿帝国(guó)的第一桶金。在过去几十年中的大多数时候，地(dì)产行业逻辑简单，只要跟对趋势，“买房得房”、“买楼楼涨 ”，三大家族(zú)的生(shēng)意总能穿越周期，左右(yòu)逢源，安(ān)然无恙。不过随(suí)着商业(yè)环境的复杂和房产行业的下行(xíng)，他们的业绩也“垮(kuǎ)”了。

据三大豪门近期公布的数据，长实集(jí)团今年上半年营收为220.08亿港元，相(xiāng)较同(tóng)期，下降10.55%，净利(lì)润为(wèi)86.3亿港元，同比(bǐ)下降达16.47%。恒(héng)隆地产(chǎn)营业收入则为61.14亿港元，虽(suī)然同比增长17%，但净(jìng)利润仅有约10.61亿港元，同比(bǐ)暴(bào)跌约55.72%。新鸿基地(dì)产取(qǔ)得收入715.06亿(yì)港元(yuán)，同比微增0.44%，是三大豪门中唯一取(qǔ)得(dé)正向增(zēng)长的。

几大豪门业绩同时“拉胯”，且幅度如此之大，在此前是极为罕见的，似乎伴随着“一代(dài)”们的“落幕”，香(xiāng)港地产行业靠“等待”就能赚钱的机遇也在逐渐消散，只(zhǐ)留下“一代”们极具故事性的创业(yè)史。

长实集团的(de)掌控(kòng)人李嘉诚在香港被称(chēng)为“超人”，原因是他非凡(fán)的战略(lüè)眼光(guāng)。

1950年，年(nián)仅(jǐn)22岁的他以约7000美元创(chuàng)办(bàn)了长江塑胶(jiāo)厂，凭(píng)借引进先进(jìn)技术和持续改(gǎi)进，成(chéng)为香港塑胶(jiāo)花行业的佼佼者，赢得“塑胶花之王”称号。1958年，香港塑胶(jiāo)花市场趋于饱(bǎo)和(hé)，而香港地产因为动乱等原因，大幅下(xià)跌，李嘉诚觉察到地产行业蕴含的巨大商机，开(kāi)始转战房地产领域，囤积大量房产和地皮(pí)。

之后，房地产行业大涨，李嘉(jiā)诚赚得盆(pén)满钵满。1971年他创(chuàng)立(lì)了长江地(dì)产(chǎn)，次年(nián)更名为长江实业集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)并成(chéng)功上市，成为“华资地产五虎将”之一，奠定其地产大(dà)亨地位。但如果仅依靠(kào)地产(chǎn)，李氏家族并不能成为(wèi)香港家族之首(shǒu)，因为香(xiāng)港的多数物业(yè)在郭得胜领导的新鸿基地产旗(qí)下。

李氏家族之所以能“称(chēng)霸”香(xiāng)港家族，得益于(yú)李嘉诚的和记公司。1970年代中期，他(tā)开始收购九龙仓集团等英资洋行，成为首位入主英资财团(tuán)的华人企业家，并将这些打包运(yùn)作为多元化集团。

进入90年代，李嘉诚将投资版图扩展至全球，涉足(zú)电讯、能(néng)源、基建和(hé)零售等领域。之后(hòu)，李嘉诚的地产业务均划归到长实集团(tuán)，而非地产(chǎn)业务均在后成立的和记黄埔旗下(xià)。

从(cóng)2000年起，李嘉诚通过和(hé)记(jì)黄埔扩大了长实(shí)的国(guó)际业务，特别是在基建、能源和电信领(lǐng)域。

2015年，李嘉诚在退休前重组长和(hé)系，新公司叫长江和记(jì)实业有限公司，注册(cè)地迁到(dào)了开曼群岛，是长江企业控股有限公司以及和记黄埔的母公司，目前长江和记实业实际控(kòng)制的资产已达数千亿港元。尽管转型成功，房地产仍(réng)在李(lǐ)家商业帝国中(zhōng)占据举足(zú)轻重的地位。

要问李嘉(jiā)诚在地产行业赚(zhuàn)钱的(de)逻辑是什么？简单来说就是低位囤(dùn)积等时机。以他操(cāo)盘御翠园地块为(wèi)例，该地块由(yóu)和记黄埔(pǔ)于2001年时以(yǐ)7亿元拿(ná)下，当时楼面价(jià)格(gé)仅1750元/平方米，经过20多年，均价涨至90672.35元/平方米，也就是说，李(lǐ)嘉诚“什么(me)都(dōu)不干”，就赚了几百亿，而这只是他操(cāo)盘的众多物业(yè)中的缩影。

恒隆(lóng)地产(chǎn)是由陈曾熙创立，1948年，陈曾熙从广州来到香(xiāng)港在永隆银行做普通(tōng)职(zhí)员，五十年代初，陈曾熙与林汝珩、陈德泰(tài)及康有为的两位侄子，共同踏上了创业(yè)之路，成立“大隆建筑公司”，起(qǐ)初几(jǐ)人(rén)有着共同的目标。不过不久，几人就在(zài)经营理念上产生分歧，陈德(dé)泰选择退出，而林汝珩(háng)突然撒(sā)手人寰，于(yú)是(shì)陈曾熙开始独立创业。

1960年9月13日(rì)，恒隆集团应运而生，恒隆的(de)诞生地是中环的余道生行，一间不起眼的办公室，后经数次重要搬(bān)迁，从旧恒生银行总行大(dà)厦到上环恒隆(lóng)大厦，再到铜锣湾恒隆(lóng)中心，最终落户于中(zhōng)环的渣打银行(xíng)大厦，恒隆在每一次搬迁中(zhōng)逐渐壮大。

陈曾熙的成功离不开他对多元化经营的前瞻性布(bù)局，一方面“耕耘”地产行(xíng)业，另一方面涉足非地产行业，其中多个业务开创了香港的先河，例如将Hello Kitty、麦当劳等品牌引入香港。

1991年(nián)，儿子陈启宗接棒陈曾熙，担任恒隆集团董事长(zhǎng)，带领恒隆在90年代初敏锐(ruì)地捕(bǔ)捉到(dào)内地(dì)市场的巨大(dà)潜力，成功在上海等地布局，打造了包括恒隆广(guǎng)场、港汇恒(héng)隆广场(chǎng)在内的多个地标性项目，随后更将(jiāng)恒隆的版图扩展至沈阳、济南(nán)、无锡、天津、大连、昆明、武汉和杭州(zhōu)等城市，实(shí)现了从(cóng)香(xiāng)港到内地的跨越式发展，并逐渐将恒隆(lóng)地产打(dǎ)造成香港(gǎng)和(hé)内地房地产市场(chǎng)的巨头(tóu)之一。

香港(gǎng)地产“大哥”新鸿基创始人郭德胜(shèng)与李嘉诚经历相似，也是在(zài)抗战(zhàn)期间随家人从广(guǎng)东逃到香港。他通过经营百货批发起(qǐ)家，并在战(zhàn)后通过制衣业迅速积累了财富，被誉为“香港洋杂大王”。

到了1963年，战后香港经济蓬勃(bó)发展(zhǎn)，人口激增，房地产(chǎn)迎来暴涨(zhǎng)，郭德胜与李兆基、冯景禧三(sān)人共(gòng)同成立新鸿基，被誉为“地产三剑客”。

60年代，由于内(nèi)地的(de)特殊局势影响到香港，大量(liàng)外资撤离，新鸿(hóng)基趁机低价收购地产。第二年情况稳(wěn)定(dìng)后，新(xīn)鸿基地产一夜之(zhī)间(jiān)暴富。

靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……e="font-L">1972年，新鸿基上市(shì)，标志着“地产(chǎn)三剑客(kè)”的分道扬(yáng)镳。郭(guō)得(dé)胜凭借(jiè)对(duì)香港房产市场的敏锐判断，快速扩(kuò)展业务，逐步将公司打(dǎ)造成为香(xiāng)港地产界的领头羊(yáng)之一。截至2024年6月底，新鸿基(jī)仅在香港就拥有(yǒu)102万(wàn)平(píng)米的办公楼(lóu)物业组合(hé)，内地与香(xiāng)港总(zǒng)土地储(chǔ)备面积(jī)达1157万平(píng)米。

纵观三大家(jiā)族的发家史，可以发现(xiàn)他们起步都借(jiè)助(zhù)了行业发展的“东风”，当时香港正处在(zài)房(fáng)地产低(dī)谷期之时，而经济(jì)也刚开(kāi)始复苏，未来前(qián)景一片大好(hǎo)，因此，只要有本金，似乎“闭着眼”买楼，都能涨。而进军大(dà)陆市(shì)场(chǎng)，也是相同的逻辑。不过，赚钱需(xū)要“天时、地利、人和”，若大环境(jìng)处(chù)在(zài)下行空间时(shí)，赚(zhuàn)钱，就会变得异常(cháng)艰难。

/ “刚上位”就下跌，

“二代”们的生意(yì)为什么不好做了？ /

相比于“一代”们的“素人”出身，接棒的“二(èr)代”们(men)大(dà)多在海外名(míng)校接受过良(liáng)好的教(jiào)育，具备国际化的(de)视野，但在面对复杂多变的房地产市场时，却仍(réng)显得(dé)力不从心。

2018年3月，李嘉诚宣布(bù)卸任长江和记实(shí)业董事会主席一职，长子(zi)李泽(zé)钜接(jiē)棒。在2018年8月，正(zhèng)式接掌父亲商业帝国不足三个月，54岁的李泽钜交出了自己的(de)第一(yī)份成绩单。据披露的财报数据显(xiǎn)示，2018上(shàng)半年，长江实(shí)业(yè)收(shōu)入(rù)为241.18亿港元，同比下降19%，当中包括集(jí)团收入167.88亿(yì)港元及集团摊(tān)占合营企业的收入73.3亿港元。

同时，自(zì)打他上(shàng)任以来，就被(bèi)沽空机构盯上(shàng)，在一(yī)年多(duō)的时间中，长和股价下跌近25%，市(shì)值(zhí)蒸发超千亿港元。直至今日，长和股价依(yī)旧萎靡(mí)不振，在30港元左右徘徊，无力再回到历史高点的60左右。

与父亲充满(mǎn)“野心”和对新行业大展拳(quán)脚去尝试的策略不同，李(lǐ)泽钜更倾向于(yú)保守，外界评论他更像一个“守业者”，而非(fēi)“创业者”。他曾多(duō)次在业(yè)绩会上表示，自己更关(guān)注投资的税后回报率。

在(zài)香港地产业开(kāi)始回落前，李氏家族(zú)就将业务重心从香港和内地，转移(yí)至国外。李泽钜上任后，延续父亲的策略。

不过，虽然李泽钜(jù)在欧美各地的投资野心勃勃，但还(hái)是(shì)多次折戟，而这种事情在李嘉诚在任期间是(shì)根本无法(fǎ)想象的。

例如，2018年，长实发布公(gōng)告称(chēng)，130亿澳元(约合760亿港(gǎng)元)收购(gòu)澳大利亚天然气管(guǎn)道(dào)公司(sī)APA Group的(de)实施协议已(yǐ)终止，长和系公司将不(bù)会继续进行(xíng)收购事(shì)项(xiàng)，2019年5月8日，长和旗下Vodafone Hutchison Australia(VHA)宣布，将联同TPG电讯(xùn)公司，就双方的合并计划申请遭澳洲竞争及消费者委员(yuán)会否决，采取法律行动，向(xiàng)联邦(bāng)法院提出上诉(sù)。

在(zài)中国抛售房产而(ér)转战欧美后，李(lǐ)氏家族(zú)的(de)“热(rè)脸”怕是贴(tiē)到了“冷屁(pì)股”。而近几年，李泽(zé)钜(jù)的压力丝毫没有(yǒu)减少。在(zài)过去一年(nián)中，长实获得472亿港(gǎng)元收入，同(tóng)比减少了16.1%，净利为173亿港元，同比下跌18.7%。其中，物业销售仅贡献131.5亿港元，占比不达三成。

这(zhè)里面还包括一笔巨(jù)额“订金”收入(rù)。而做为靠地产起家的长实，在2023年竟一块地也没有入手(shǒu)，倒是以48亿港元现金，收购了Civitas全(quán)部(bù)股份(fèn)，这是(shì)一家(jiā)“二房(fáng)东(dōng)”公司，从各处寻觅合适的房子，签订租约，翻新修理，再租给弱势成年人，提供护(hù)理服务，从政府机构处赚取服务(wù)费。与此前(qián)购买楼盘，运作交易的(de)方式相比，这活可轻松多了。不怪业内对李泽钜的评价是在(zài)推盘能(néng)力方面远不如新鸿基(jī)地(dì)产。

而恒隆地产则在今年1月迎来(lái)了第三代掌门人—陈启宗之子陈文博。刚执(zhí)掌集团半年的他，就(jiù)面临着严峻考验，净利润下滑，股价下跌。

一向被(bèi)视为“现金奶牛”的上海恒隆广场，上半年的租金收入和租户销售额同比下跌(diē)8%和23%。办公楼方面，上海(hǎi)恒隆广(guǎng)场(chǎng)两(liǎng)座甲(jiǎ)级办公楼收入同比下跌7%，出(chū)租率亦下降10个百分点至88%。

陈文博对此做了解释，简单来说，就是(shì)大(dà)环境不(bù)行，此前只(zhǐ)做(zuò)高端楼盘和物业的策略行不通了。

在现实面前，陈文博不得(dé)不低(dī)头，将战略(lüè)调整为不(bù)再局限于高端(duān)商业地产领域，而是逐渐向多元(yuán)化方向发展，并优化租(zū)户组合，提(tí)升商场的吸引力和客流量。同时，恒隆在(zài)内地和香港继续(xù)推进新(xīn)项目的开发和运营，如杭州恒(héng)隆广场和上(shàng)海(hǎi)恒隆广场的扩容(róng)项目，以(yǐ)期(qī)在(zài)未来(lái)市场回暖时占据(jù)有利位置。

不过，从今年的数据情况来看，陈文博(bó)的这(zhè)一策略似(shì)乎并未(wèi)奏效，目前，陈文博正(zhèng)在收缩投资，以更审慎的态度做房(fáng)产(chǎn)投(tóu)资，或许对(duì)于陈文博守业能(néng)力的考验才刚(gāng)刚开始。

新鸿基(jī)地产与长实和恒隆不(bù)同，在(zài)业务上，由于三个儿子都挺争气(qì)，因此新鸿基一直保持着稳健的发展。其家族风险来(lái)自于家庭争斗。

正所(suǒ)谓“成也萧何败萧何”，正是因为三个儿(ér)子能(néng)力相当，所以谁也不(bù)服谁(shuí)，在父亲去世后，“三(sān)子(zi)夺嫡”大战便开启了，在(zài)历经十年，长子郭炳湘去世后，这场闹剧在收尾，最终(zhōng)由(yóu)三(sān)子郭炳联继(jì)任。

或许郭炳联继承了父亲的眼光和(hé)头脑(nǎo)，在上半年不景气的环境中，其营收仍保持增长，尤其在内地市场，新鸿基的表现尤为突出。公司推出的上(shàng)海滨(bīn)江凯(kǎi)旋门和杭州国际金融中心等项目均取得了不俗的销售成绩。此外，新鸿(hóng)基还通过优(yōu)化物业投资组合和强化租金(jīn)收入，保持了公司财务的稳健性(xìng)。

但也仅仅是维持现状，想(xiǎng)再找(zhǎo)回祖上(shàng)那种“突飞猛进”的感觉，还是很难。

“一代”们“顺(shùn)风顺(shùn)水”借“东风”，“二代”们有的激(jī)进、有的保守，有的能“硬控”未来，而有的(de)在等待机(jī)遇(yù)，对(duì)于未来，三大家族策略各有不同，但守业的(de)艰难依然相(xiāng)同。

/ 探索？衰落？

三大家族的(de)下一轮风光(guāng)在(zài)何方(fāng)？ /

市场在变，早已不是下行囤楼，上涨卖出就能赚钱的简(jiǎn)单逻辑了(le)。面对大陆与香港房地产市场环境的变化，长(zhǎng)实集团、恒隆地产、新鸿基地产这三大(dà)家族企业，也正积极寻求转型之路。

他们开始(shǐ)调整业务结构，减少对传(chuán)统住宅开发的依赖，加大(dà)在基建、商业地产、酒店、零售等领域的投(tóu)入。同(tóng)时，也在积(jī)极(jí)探索(suǒ)新(xīn)的增长(zhǎng)点，如科(kē)技、环保、健康等前沿领域，希望通过技术创新和(hé)跨界合作，实现企业的可持续发展。

已退休的李嘉诚并没有闲着，开(kāi)始“玩”起(qǐ)了AI。值得(dé)一提的是，早在2012年李嘉诚就投资(zī)了大模(mó)型赛道的明星公司DeepMind。随着新一轮(lún)AI技术(shù)浪(làng)潮的兴起，他的AI投资力度(dù)逐渐扩大。进入2022年，他的(de)投资项(xiàng)目中，有超过七成(chéng)与(yǔ)AI相关，在三大家族中，可以说，李氏家族是“玩的最花”，最无(wú)惧未来的。

除了(le)此之(zhī)外，李氏家族还掌(zhǎng)握着英国(guó)40%的电信市(shì)场、7%的供水市场(chǎng)、约830万户(hù)家庭以(yǐ)上的电力供应、以及(jí)大量的天然气、地产、商场、码头等产业，通过这些领域的布局，意(yì)图分散了(le)香港和大陆地产投资的风险。

恒(héng)隆地产(chǎn)则除了对主营业务(wù)“更新迭(dié)代”之外，似乎并没有其它跨界动作，新掌门人陈文博在致(zhì)股东函(hán)中表示：尽管内(nèi)地消费市场近(jìn)期放缓，但管理层认为消费者追(zhuī)求高品质生活的趋(qū)势未变(biàn)，奢(shē)侈(chǐ)品及优质服务需求犹存，此乃恒(héng)隆业务优势。管理层将积极(jí)应(yīng)对市场(chǎng)变化，减轻其影响。

而新鸿基(jī)地产则不仅(jǐn)专注于(yú)房(fáng)地产开发，还积极拓展(zhǎn)多(duō)元化业务布局，涵盖港口及相关服务(wù)、零售、基建、能源、科(kē)技(jì)、医疗保健、电讯、财(cái)务及投资(zī)等多个板块，对于本身业务就相对(duì)稳定的它，其它领域的拓展不过是“双保险”罢了。

在国际化方面，“二代”们(men)并未停下脚(jiǎo)步。如继(jì)续(xù)拓展海外市场(chǎng)，特别是(shì)东南亚(yà)、欧洲等新兴市场，以分(fēn)散风险，寻(xún)找新的发展机遇。同时(shí)，他们(men)也加(jiā)强了对内地市场的关注，利用粤港澳大湾区等区域发(fā)展的契机，加强与内地的合作(zuò)与交流(liú)。

虽然老牌香(xiāng)港房企和“二代”们正面临盈利下滑和市场挑战，但都在努力创造(zào)机会，等待“回暖(nuǎn)”的机遇。

“一(yī)代”们借助时代的红利，完(wán)成了产业奠基，大赚特赚。尽管“二代们”学历更高，视野(yě)更广，但所(suǒ)处的环境，远比那时(shí)复杂，想(xiǎng)学着祖辈吃一口房地产的大肥肉，并不现实。虽然他(tā)们对于未(wèi)来仍旧看好(hǎo)，但眼下的困难(nán)如何度过，如(rú)何扭(niǔ)转营(yíng)收颓(tuí)势，才是当务之急。

创业不(bù)易，守业更难，中国香港三(sān)大房产豪(háo)门，此(cǐ)刻应该比普通人更深刻理解这句话的含义(yì)。

文(wén)中(zhōng)图片与数据，均(jūn)来自公开渠道

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道靠“收租”的香港地产豪门要垮？二代刚接班就走下坡路……