博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？

　　来源：中新经纬

　　中新经纬9月20日电（薛(xuē)宇飞）19日(rì)，博时津开(kāi)产园REIT在上交所敲钟上市，20日，华夏大(dà)悦城商业REIT登陆深交所。今年以(yǐ)来，REITs产品的上新速度有所加快，据Wind数(shù)据显示，已上市的公募REITs共有44单。同时，还有多只REITs更新(xīn)进度条，上市进(jìn)度更进一步。

　　高分红是REITs的特征之一，据上海证券基金评价(jià)研究中心数据(jù)，2024年(nián)REITs市场(chǎng)的分红(hóng)收益率为5.41%，小幅领先中证红(hóng)利指数。另(lìng)外，今年2月份以来(lái)，REITs在二级市(shì)场(chǎng)的价格不断(duàn)走高，高分红加(jiā)上价格上涨带来(lái)的资本利(lì)得，使(shǐ)得REITs持续受到关注。

　　机构认为，该板(bǎn)块仍(réng)具备较好的投资机会，但也(yě)要关(guān)注产品的基(jī)本面(miàn)。

　　首单混装REIT如何稳定出租率？

　　据了解(jiě)，博时津开(kāi)产园REIT底层(céng)资产是(shì)位(wèi)于天津(jīn)经开区的天河数字(zì)产业园和大陆(lù)汽车厂房产业园。2023年，天河数字产业(yè)园项目营(yíng)业收入为(wèi)8324.35万(wàn)元人民币，同比增长4.73%，其中，租金收入为5664.91万元，物业管理费收入为2659.44万元。截至2024年5月31日，数字产业园的出租率为(wèi)83.19%。大陆(lù)汽车厂房(fáng)总建筑面积为6.32万平方米，2023年(nián)的营(yíng)业收入为(wèi)3879.40万元，与2022年持平，全部为租金收入(rù)，出租率(lǜ)为100%。产业园与厂(chǎng)房的搭配，使得该只基金成(chéng)为首单混装REIT。

　　以产业(yè)园为底层资产的REIT，其出租率以(yǐ)及未(wèi)来出租情(qíng)况始终受到投(tóu)资者关注。在近日的实地调研中，博时津开产园REIT基金经理江洲对中新经纬等媒体表示，去(qù)年有两(liǎng)三(sān)只REITs产(chǎn)品的业绩出现波动，这种背景(jǐng)下(xià)，博(bó)时基金挑选资产时也充(chōng)分考虑到这一问题，会挑选(xuǎn)能代表天津经开区整个(gè)产业特征的资产，大陆汽车厂房代表经开区的汽车制造及零部件(jiàn)产业，数字产业园代表数字经济发展。这两个资产中的租户(hù)稳(wěn)定性相对较高，数字产业园中的租户有约50%是央企、国企，租户结构良好。

　　博时(shí)招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT是博时基金首只REITs产品，该(gāi)产品基金经理胡海(hǎi)滨表示，博时津开(kāi)产园REIT中的两类资博时、华夏REITs上市，多只产品更新进度，哪些值得买？产的特点各有不同，厂房类项目的租金比较稳定，但(dàn)租金增长率相对平稳。研发办(bàn)公类项目抗周期的能力弱，但(dàn)租金和出租率提升(shēng)的空间较高，两类资产有不同(tóng)的经济属性，混在一起，比较符合投资(zī)者预期(qī)。两项资(zī)产混装(zhuāng)在一起，有利于平复投资者对研发办公(gōng)类出租率有波动的担忧，又能避免投资者觉得估值没什么想象力的缺点。

　　多只产品(pǐn)等待上市

　　今年(nián)以来，公募REITs市场常态化发(fā)行明显加快(kuài)，已有11单REITs上市，6单项目发布扩募公告。2022年、2023年，分别有13单、6单REITs成立。截至今年(nián)9月20日，全市(shì)场共有44单公(gōng)募REITs上(shàng)市。

　　从(cóng)产(chǎn)品发售阶段的(de)表现看，多只REITs基(jī)金获得了投(tóu)资者超额认购。在发售阶段，博时津开(kāi)产园REIT网下共27家投资者管理的79个配售对(duì)象参(cān)与报价，网下和网上认购倍(bèi)数分(fēn)别为7.66倍和9.17倍，其中，网下认购倍(bèi)数创今年以来产权类公募REITs网下询价(jià)认购倍数新高。

　　在开售当日(rì)，华夏大悦城商业REIT就提前结束公众发售，公众投资者(zhě)和网(wǎng)下投资(zī)者认购申请确认(rèn)比例分别为37.089%和36.585%，基金比(bǐ)例配售前认购金额累计48.124亿(yì)元(yuán)。招商基金蛇口租赁住房REIT在发售时，收到了来自79家网下投资者管理的207个配售对象的有效报价，网下询价阶(jiē)段全场认购倍数达103.66倍，创下2024年以来公募REITs网下全场(chǎng)询(xún)价倍数(shù)的新高。

　　还有多只产品更新(xīn)上市进度。据Wind数据统(tǒng)计，截(jié)至9月19日，共(gòng)有3单REITs项目的动态为“已(yǐ)申报”（1单为首(shǒu)发，2单为扩募），4单为“已受(shòu)理”，4单为“已问询”，3单为(wèi)“已反馈”（2单为首(shǒu)发，1单为扩募），12单为“通过”。

　　同时，项目(mù)种类不断增多，首单水利设施REIT、首单科(kē)创孵化器REIT、首(shǒu)单供热(rè)REIT等产品不断(duàn)涌现。

　　未来走势如何？

　　二级市(shì)场方面，已上市REITs一改2023年颓势，价格持续走高。参考中证REITs（收盘）指数走(zǒu)势，从2024年2月(yuè)初开始，该指数不断上(shàng)涨，从今年以来最低点的2月5日算起，到9月19日，该指数累计涨幅为10.05%。中(zhōng)证REITs全收益(yì)指数(shù)也有类似表现，今年(nián)2月5日(rì)至9月19日，累计上涨15.63%。

　　对于2022年(nián)底至2024年初REITs价格产生波动的原因，江(jiāng)洲认为(wèi)，一是，投资者对(duì)底层资产未来的运(yùn)营没有(yǒu)那么(me)乐观；二是，部分同类型REITs出现业绩不佳的情况，导致投资者对其他类型的资产产生恐(kǒng)惧心理；三(sān)是，当市场出现单边下跌时，很多机构被(bèi)动止损，导致整个市场出现非理性调整。

　　江洲称(chēng)，今年2月份以来的REITs价格大幅反(fǎn)弹，反映的是估值迅速恢复。他认为，2023年出现(xiàn)的负面(miàn)因素已经不(bù)存在，投资(zī)者更加成熟，监(jiān)管(guǎn)机构的配套措施(shī)也更加完善，宏观经济预期(qī)向好，这些因素共同推动REITs在二级市场出现较好行情。

　　海通证券表示，对比REITs产品2024年中报和2023年(nián)年报披露的主要持有(yǒu)人数据会(huì)发现，券商、保险(xiǎn)、公募基金、私募基金(jīn)等(děng)机构投资者整(zhěng)体(tǐ)增持REITs。本轮REITs行情、机(jī)构增配态势(shì)的(de)驱动因素(sù)主要有三点：第一，公募REITs行至低位后超跌(diē)反弹；第二，“资(zī)产荒”格局下公募REITs稳定分红优势凸显；第三，监管规则的改(gǎi)变与较强力度的政策提振(zhèn)。

　　从具体产品(pǐn)看，截至9月19日，2024年以来共计(jì)有20只REITs基金价格涨幅超过10%，其中，中金厦门安居保障性租赁住房(fáng)REIT等7只产品的涨(zhǎng)幅超过20%。产品类型上，上(shàng)述20只(zhǐ)产品中(zhōng)，有5只为保障性租赁住(zhù)房REITs，且中金厦门安居(jū)保障(zhàng)性租赁住(zhù)房REIT、华夏北京保障房REIT的(de)价格涨(zhǎng)幅位居(jū)全部REITs的第(dì)一、二名，分别为28.76%、27.53%；园(yuán)区基础设施、交(jiāo)通基础设施、能(néng)源基础设施、生态环(huán)保(bǎo)、消费基础设施REITs分(fēn)别有5只、4只、3只、2只、1只。

　　仓储物流REITs价(jià)格在二级市场表现羸弱，华夏深(shēn)国际仓(cāng)储物流REIT、红土创新盐田港仓(cāng)储物流REIT、嘉实京(jīng)东(dōng)仓储基(jī)础(chǔ)设施REIT的年内涨幅垫底，分别为-7.11%、-7.19%、-17.96%。

　　开源证券认为，债券市(shì)场利率(lǜ)中(zhōng)枢下行(xíng)压力下，“资产荒”逻辑将继续(xù)演(yǎn)绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度(dù)加(jiā)强以及社保金和(hé)养老金入(rù)市预期下，将持续提升配置性价(jià)比，板块具备(bèi)较好的投资机会。

　　对于后续(xù)表现，华泰证券认(rèn)为，REITs在今年已累积一定涨幅，8月初(chū)REITs经过九连阳后，指数有所回(huí)调、部分机构止盈，新旧(jiù)动(dòng)能转换(huàn)背景下，基本面(miàn)仍是重点，保租(zū)房、能源、环保相对稳健，对部分业绩不及预(yù)期的产业园、物流园、高速需保(bǎo)持谨慎。

　　对于今年表现较好的保障性租赁住房REITs，平安证券分析，一方(fāng)面是因为保障性租(zū)赁住房REITs基本面优质，另一方(fāng)面是供给相对较少。目前看，有(yǒu)可能对保障性租赁住房(fáng)REITs形成冲击的事件是供(gōng)给增(zēng)加，因此，若该类REITs持续走高并与市场估值偏离，需关注供给落地的时点，保障性租赁住房REITs的波动性有可(kě)能增(zēng)大(dà)。

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责任编辑(jí)：刘万里 SF014

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