万科入局广州旧改往事

　　来源：中国经营报

　　本报记者 陈婷 赵毅 深圳报(bào)道

　　近日，阿里(lǐ)资产司法(fǎ)拍卖平(píng)台公布一桩股权拍卖(mài)的竞价结果引起市(shì)场广泛关注。

　　从9点55分至23点58分，广州启佑(yòu)房地(dì)产开发有限公司（以下简称“广州启佑”）45%股权的首次拍(pāi)卖终于尘埃落定，两名竞拍者合计报(bào)价407次，最终由深圳万海(hǎi)启佑投资有限公司（以下简(jiǎn)称“深圳万海”）以最(zuì)高应价胜(shèng)出，成交价为3001.5万元。

　　根(gēn)据竞买公告(gào)，被拍卖的广州启佑45%股权原属颐和(hé)地产集团有限公司（以下简称“颐和地(dì)产”），竞得者(zhě)深圳万海为万科(kē)（000002.SZ）旗下公司，其此前已(yǐ)对广州启佑持股55%。也就是说，深圳万海此次取得的
资产原为(wèi)合作(zuò)方持有，经(jīng)拍卖成交，深圳万海将 对广州启佑持股100%。

　　《中国(guó)经营报》记者注意到，上述交
易并非万科一次(cì)常规的资产买入，背后牵涉其与合作方的股权(quán)转让纠纷。

　　公开(kāi)信
息显示，广州启(qǐ)佑享有广州市番禺 区大石街道迎宾路354号之一、二两块地（即目标地块）的国有土地及地上建(jiàn)筑物产权、使(shǐ)用权等完全权益，目的地块曾(céng)纳入广州市三(sān)旧改造范围内。随后，有关这项旧改的推进(jìn)不畅，深圳万海选择与颐和地产解除合(hé)作。

　　记者近日走访目标地块周边发现，该片区聚集汽车4S店(diàn)，同时分布大量(liàng)居民自住楼(lóu)，还有数个厂房坐落其中。对于广州启佑所涉(shè)旧改项目的(de)最新进展及后续开发计划，记者分(fēn)别致函万
科、颐和地产(chǎn)方面，但(dàn)双方均未就相关(guān)问(wèn)题作出答复。

　　项目推进曲折

　　即使是从合作方手中买入资产，万科也还是经历了一(yī)场激烈的(de)争夺。

　　竞买公告显示，广州启佑45%股(gǔ)权(quán)的首次拍(pāi)卖于8月(yuè)1日(rì)开始(shǐ)公告，9月2日上午10点整开始竞拍，起拍价为450万元，加价幅(fú)度为
2.25万元。9月2日晚上临近10点，深圳万海率先出价，其与另一名竞拍者于9月3日上(shàng)午9点55分(fēn)正式开始竞价，吸引了近两千(qiān)次围观，最终于(yú)9月(yuè)4日0点左右结束竞拍(pāi)，前(qián)后延时(shí)竞价长达约14个小时(shí)。

　　随着广州启佑45%股权收入囊中，意味着万科将独自开发该标的所涉旧(jiù)改项目。

　　公开资(zī)料显示，2013年5月，颐和地产设立广州启佑 ，注(zhù)册资本为(wèi)1000万元，注(zhù)册(cè)地址为广州市番禺区大石街涌口村“南围”车(chē)间(jiān)（二），经营范围为房(fáng)地产开发经营。颐和(hé)地产成立(lì)于1992年，是(shì)一家广州本(běn)土(tǔ)房企，其先后开发了花都颐和山(shān)庄、花都颐和盛世、颐和(hé)四季(jì)公馆(guǎn)、台山颐和温泉城等项目(mù)，也将业务布局至沈阳(yáng)、银川等(děng)城市。

　　2016年，颐和地产计(jì)划出售广(guǎng)州启(qǐ)佑股权。当年，颐和地产与(yǔ)广州万科置业(yè)有限公司(sī)（以下简称“广州万科”）、深圳前海(hǎi)基础设施投资基金管理有(yǒu)限公(gōng)司（以下简称“前海基金”）签(qiān)订《番禺区群贤路项(xiàng)目转(zhuǎn)让合(hé)同》，颐和地产拟将广州启佑100%股权(quán)作价2.5亿元转(zhuǎn)让予广州万科、前海基金，由广州万科对广州启万科入局广州旧改往事佑持股60%，前海 基金持股40%。也就(jiù)在2016年，广州万科成立深圳万海，负责(zé)项目后(hòu)续开发。

　　但上述合作推进不久，前海基金选(xuǎn)择退出(chū)，广(guǎng)州启佑最终由深圳万海持股55%，颐和地产持股45%。

　　公开资料显示，广州启佑享有的目标地块总用(yòng)地面(miàn)积17039平方米，总建筑(zhù)面积9739.96平方米，属性为工业用地。彼(bǐ)时，目标地块规(guī)划的土地用途为商(shāng)业金融用地，总(zǒng)用地面积17039平方(fāng)米，净用地面 积12530平方米，容积
率4.0，总计(jì)容建筑面积50120平方米，建筑密度≤40%。根(gēn)据合作双 方(fāng)约定，由颐和地产办理取得地块改造批
复，时限为(wèi)2019年5月24日。

　　此(cǐ)后，有关(guān)地(dì)块改造的推(tuī)进工作一波三(sān)折。广州市国土资源和规划委员会向广州市番禺区人(rén)民政(zhèng)府出具函件指出，因地块位于城(chéng)际(jì)轨道广佛环(huán)线大石站综合开发范围内，不建议自行改造，应由广州市土地开发中心统一收储。2019年，广州启佑表示同意地块由政府统一收储改造，并在2020年提交项目改造方(fāng)式由企业自主改造调整为政府(fǔ)收储的申请。但就(jiù)在2021年1月，广州市土(tǔ)地开发中(zhōng)心表示暂不收储上述地块。广 州启(qǐ)佑(yòu)自此重新开始推进自主改造。

　　根据广州启佑曾在给相关部门出具的函件中表示(shì)：“该地块于2016年开始申报更新改造项目（工改商），其间按照政府各部(bù)门的要求(qiú)不
断进行方案修改、上报，几经(jīng)波折，审批进展缓(huǎn)慢，目前推进手续仍在审批中。”见项目批(pī)复迟(chí)迟没有(yǒu)进展，万科对(duì)合作也萌生了退意，向颐和地产发出《关于大石群(qún)贤路项目解除合作(zuò)的函》，随后双方对簿公堂。

　　2022年10月(yuè)，广州市 南沙区人民法院（广东自(zì)由贸(mào)易(yì)区南沙片区人民法院）对深圳万海、颐
和地产之间(jiān)的(de)股权转让纠纷(fēn)作出裁判结果，万科与(yǔ)颐和地产签署的《番
禺(yú)区群贤路项目(mù)转让(ràng)合(hé)同》及其他两个补充(chōng)合同于2021年12月15日解除，颐和地产向深(shēn)圳万海返还股权转让款1.375亿元并支付利息，深圳万海就颐和(hé)地产持(chí)有的广州(zhōu)启佑45%股权拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，优先(xiān)受偿金额以1.125亿元为(wèi)限。

　　后(hòu)续命(mìng)运如何？

　　从与合作方的纠纷中脱(tuō)身，万科对广州启佑的后(hòu)续处(chù)置引人猜想。

　　眼下，万科(kē)正在推(tuī)进“瘦身健体”。今年(nián)4月，万科管理层对外表示已制定一揽(lǎn)子方案，以实(shí)现“降负债”、融资模式转型、聚焦主业三大目的。其(qí)中(zhōng)，在“坚(jiān)定瘦身”的第一阶(jiē)段，万科将大力度推进包括商办在内的大宗资(zī)产(chǎn)交易，计划每年(nián)完成200亿(yì)元的交(jiāo)易(yì)规模。

　　万科(kē)发声后不久，深圳公共资源交易中心公告一宗土地转让消息，位于深(shēn)湾(wān)三路路东面白(bái)石(shí)四路(lù)路南(nán)面的T208-0053宗地挂牌(pái)出让，起始价为22.35亿元。据悉，该宗地块(kuài)首(shǒu)次(cì)出让为万科于2017年12月摘得，土地面积(jī)约1.93万平方米，用地性(xìng)质主要是商业(yè)办公。最终，上(shàng)述地块以 底价出(chū)让。

　　事实上，早在今年2月，万科已对上海七 宝万科广场剩余的50%股权完成出售(shòu)，对价约23.84亿元。6月，万科(kē)上海商业标杆项目南翔印象城(chéng)MEGA的实施主体发生股权变更，股东(dōng)之一深圳(zhèn)印力管理有(yǒu)限公司的(de)持股比例从50%下降48%，仅保留2%。公(gōng)开资料显示 ，南(nán)翔印(yìn)象城MEGA是新加坡政 府投资公司（GIC）与印力集团（万科旗下(xià)零售地产平(píng)台）第二个(gè)零售(shòu)地产合作项
目，双方首个合作项目为上海七宝万科广场(chǎng)。

　　万科管理层在今年(nián)8月举行的业绩会上表示(shì)，在(zài)经营端，公司上半年通过(guò)积(jī)极销售、推进大宗交易和资源盘活、逐步退出非(fēi)主业业务和投资等三项工作已回款1370亿元左右。“未来4个月，万科的大宗交(jiāo)易工作将按照既定路线(xiàn)继续前行，当前有19个项目在谈判过程中。”如此看来，广州启(qǐ)佑后续的命(mìng)运是否将(jiāng)成为万科“清理非主业投(tóu)资、聚焦核心(xīn)业务”战略的一环？还有待观察。

　　2024年半年报显示，报(bào)告(gào)期(qī)内，万科(kē)营收约1427.8亿元，同比下降28.93%，净利润
约-98.5亿元，同比下降199.82%，扣非净利润(rùn)约-76.13亿元，同比下降187.48%；经营活动产生(shēng)的现金流净额约-51.8亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)377.63%。

　　万科管(guǎn)理层表示，业绩(jì)亏损的原因主要有四个，包括房地产开发项目结算(suàn)规模和毛利率显著下(xià)降(jiàng)，大宗交易、资产退出和 股权交易产生亏(kuī)损，部分非主业财务投资出现亏损以及资产减值计提。

　　在当前(qián)的经(jīng)营情况下，万科的现(xiàn)金流及融资进(jìn)展成为投资者最为关注的方(fāng)面。半年报 显示，万科上半年新增融资、再融资612亿元，新增融资的综合成本3.66%，其中境内(nèi)融资成(chéng)本(běn)为3.6%；经营性物业贷(dài)合计(jì)落地219亿元(yuán)，其中表内新增150亿元；5月及6月，万科获得(dé)招商银行牵头的200亿元银团贷款(kuǎn)以(yǐ)及落地交通银行65亿 元固融资产包融资。

　　截至8月底，万(wàn)科(kē)合计偿付公开债177亿元，其中偿付4笔境内(nèi)公(gōng)司债和中期票(piào)据合(hé)计73亿元，偿付3笔境外债折合人(rén)民币约104亿(yì)元。年内尚有9月到期的20亿(yì)元境内公开债(zhài)待兑付。万科管(guǎn)理层透露(lù)，公司在今年二季度(dù)的经营性净现金流(liú)已(yǐ)经转正（约42亿元），二季度(dù)以来(lái)的月(yuè)均销售额保持在200亿(yì)元以上(shàng)。

责任编辑：李桐

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