上市房企半年报盘点：56家营收超百亿元多措并举化债保交付

当前(qián)，国内上市房(fáng)企上半年(nián)“成绩单”已披(pī)露(lù)完毕。从营业收入来看，A股、H股共有56家上市房(fáng)企上(shàng)半年(nián)营业收入超百(bǎi)亿元，其中，万科以及保利发展两家房企销售额超(chāo)千(qiān)亿元。归母(mǔ)净利润方面，房企仍然普遍承压，抛开中国奥园因重组(zǔ)获得一次性上市房企半年报盘点：56家营收超百亿元多措并举化债保交付巨额收益外(wài)，仅有中国海外发展、华(huá)润置地两家房企上半年(nián)净利润超过百亿元。

如何在深度(dù)调整中(zhōng)留在牌桌上，是企业面(miàn)临的共同话(huà)题。而随着(zhe)行业加速去库存，当前毛利(lì)率(lǜ)或已触底，房企融资(zī)渠道也(yě)在持续打开，市场的曙光已乍现，行业前景仍(réng)然广阔。

毛利(lì)率有望逐(zhú)步回升(shēng)

中指研究(jiū)院监测数据显示，今(jīn)年上半年，105家A股和H股房企营业收入均(jūn)值为(wèi)115.91亿元，净利润均值为1.45亿元，行(xíng)业盈(yíng)利仍(réng)然承压。

“上(shàng)市房企盈利承压，一方面是由于过去较高价格拿下的土地，进入了项目结转期，另一方面(miàn)，房企对投资性物业以及(jí)存货等计提减值，也成为影响利润水平的重要因素。”上海易居(jū)房地产研究院副院(yuàn)长严跃进向《证券日报》记者(zhě)表示。

从房企(qǐ)的(de)上半年财报来看，销(xiāo)售额超过百亿元的房企(qǐ)销售毛利率普遍(biàn)在6%至22%之间，以A股市(shì)场净利润最高的房企(qǐ)保利发(fā)展为例，公司上半年销售毛利率为16.02%。回顾历史(shǐ)数据(jù)，2021年及以前数年(nián)的上半年度，该公司的(de)毛利率高达30%以上。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧(huì)华在8月30日的中期业(yè)绩(jì)会上表示(shì)，2022年以前地(dì)价高，当前进入结算期，给当期利润带来(lái)不(bù)小的压力。

但可喜的是，随着过去高成本的住宅加速去化，房企的毛利(lì)率水平有望逐步回升。

“就2024年全年来看，由于(yú)收入结转结构和重难点库存去化(huà)的原(yuán)因，毛利率仍然(rán)面临一定压力。”绿(lǜ)城中国管理层在中期业绩会(huì)上(shàng)表示，预计全(quán)年毛利率比去年会低一些，但基本上(shàng)处于底部，随着2022年和2023年获得的项目(mù)逐步交付，未来的毛利率会有所改善。

除(chú)了加快(kuài)开发项目的交付、持续去库存外，商业板块(kuài)的成熟也为房企贡献(xiàn)持续性的经营性现金流，同时提升了房企的毛利率。

龙湖(hú)集团上半年(nián)实现净利润58.7亿元，其中运营及服务两大业务板块利润占比已提升至80%以上，也让公司上半年的核心利润达到47.5亿元。公司管理层在业绩会(huì)上表示，按照(zhào)这个速(sù)度，预计2028年底经营(yíng)性收入占比能够过半。

保持融资渠(qú)道畅通

此(cǐ)外，降低融资成(chéng)本、保(bǎo)障(zhàng)融资渠(qú)道的畅通(tōng)亦是近年来房企的经营重心。

从上半年(nián)来看，不少房企的融资(zī)利率正持续下(xià)降。以越秀地产为例，公司上半年加权平均(jūn)借贷年利率同比(bǐ)下降(jiàng)41个基点至3.57%，期末平均借贷成本进一步下降(jiàng)至(zhì)3.47%。在(zài)业绩会(huì)现(xiàn)场，越秀地产管(guǎn)理层表示，7月份于境内成功发行公司债券15亿元(yuán)，其中5亿元3+2年期票面利率(lǜ)2.25%，融资利(lì)率全年应该有进一(yī)步下调的空(kōng)间。

而另一大头部房企华润置地债券利率已(yǐ)经来到(dào)“1字头”，公开资料显示，华润置地今年4月份(fèn)发行的10亿元(yuán)超短债，期限(xiàn)为175天，发行利率为1.98%。

“融资利率下降意味着企业的借(jiè)款成本(běn)降低。对于资金(jīn)密集型(xíng)的房地产行业来说，可以减少财务成本，提高盈(yíng)利能(néng)力。许多房企可以利用资金成本下(xià)降的机会(huì)，置换债务，从而降低还款压力。”同策研究院研究总监宋红卫向《证券(quàn)日(rì)报》记者表(biǎo)示，同时，债务(wù)周期变长，也可以(yǐ)让负债偿还节奏与收入的节奏相(xiāng)匹配。

除了发行(xíng)债券以及银行借款外，在经营性(xìng)物业贷(dài)款方面，不少房企抓住机(jī)会，持续降低负债成本。

龙湖集团管理层(céng)在(zài)接受(shòu)《证券(quàn)日报》记者采访(fǎng)时表示，经营性物业贷(dài)款融资(zī)力度的加大(dà)，不仅让公司以更(gèng)优的成本，进一步拉长平均合同借贷年(nián)期，还让公司(sī)得以用经营性物业贷提前兑(duì)付2笔CMBS共计72亿(yì)元。

出险房企方面，保交(jiāo)付(fù)仍然是首要经营目标，其中“白(bái)名单”机制发挥了重要作用。以融创(chuàng)中国为例，上半(b上市房企半年报盘点：56家营收超百亿元多措并举化债保交付àn)年，公司在全国52个城市交付约(yuē)5.8万套房屋，累计(jì)获(huò)得政府纾困基金和(hé)银行配套(tào)融资批复资金额超300亿元，超110个项目进入融资协调机制“白名单”。

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