曾经的温州首富“坠落”

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界面新(xīn)闻记者 |杨冰(bīng)柯

界面(miàn)新闻编辑 |李(lǐ)慎

头顶近200亿的短期债务，浙江最(zuì)神秘的地产商新湖(hú)中(zhōng)宝(bǎo)（600208.SH）迎来国资(zī)入股，很快将在资本市场上改名换姓，但(dàn)遗(yí)留问题却远远没有解决。

1994年，浙江温州人黄伟创立了新湖(hú)集团。2006年，新湖集团将旗(qí)下14家房地产公司通过定向增发的方式(shì)装入中(zhōng)宝股份，后改名新湖中宝。

黄伟在(zài)资本市场(chǎng)上攫得第一桶金后进入房地产行业，一度成为“温州首富”，但黄本人很少接受媒体采访并在公开场合露面。黄伟的发家历程，以及他低调的个人风格让新湖集团(tuán)一(yī)度披上(shàng)了神秘外(wài)衣。

在浙商地产圈看来，黄伟一直保持着“曾经的温州首富“坠落”金融思维”做房地产：新(xīn)湖土地开发周期普遍较长，黄伟2000年就(jiù)手握大量土地但不急并(bìng)于开(kāi)发，坐等土地升值。

这种开发模式一度让黄伟和新湖(hú)积(jī)累了丰厚的“土地红利”资本，但随着地产行业进入高周(zhōu)转时代，新湖和黄伟的“金融式”地(dì)产开发模式(shì)遭到挑战。

当地产(chǎn)商们野心(xīn)勃勃在规模上(shàng)“大干快上”那些年(nián)（2016-2020年），黄伟的新(xīn)湖中宝靠吃前(qián)些(xiē)年的“土地”老本，并没有积极扩张(zhāng)。黄伟保持(chí)着土地(dì)的慢开(kāi)发和待价而(ér)沽(gū)，把(bǎ)重心放(fàng)在(zài)金融投资上，几年间，新(xīn)湖投资(zī)了中(zhōng)信银行、温州银行、万得信(xìn)息技术股份有限公司、杭州趣链科(kē)技公司等。

土储方面，除上海、杭州等个别城市外，新(xīn)湖(hú)整(zhěng)体土地(dì)质量并不优质，主要在浙江三四线城市如乐清、平阳、舟山、温岭等。

土地的慢开发(fā)使经(jīng)营性(xìng)现金流不(bù)足，同时，新湖的金融投资回报短时间内不(bù)能(néng)满足其支(zhī)付土(tǔ)地、开发等各种成(chéng)本和债务。

其后，新湖干脆走(zǒu)上了“卖地求(qiú)生”之路。据(jù)不(bù)完(wán)全统计，2019年-2020年，新湖中(zhōng)宝合(hé)计转让南通启新、南通启(qǐ)阳、南通新湖、金谷置(zhì)业、明珠(zhū)置业、上(shàng)海中瀚等11个项目公(gōng)司股权，交易对价总计227.6亿元。

但即便(biàn)如此，新湖的债务问题还是没有得(dé)到实(shí)质性缓解。同时，新湖持有的优质土地资(zī)产所剩无几，雪上加霜的是，房地产形势已大不如前。

2021年后，房地产行业进入急剧下行周期，大多数房(fáng)地产商销售额大幅(fú)下降，新湖中宝(bǎo)2024年销售额(é)却(què)逆(nì)势增长，但这主要是因为新湖中宝(bǎo)去年同期(qī)销售额基数低。

2021-2023年，新湖中(zhōng)宝合(hé)同销售额297.36亿元(yuán)、115.9亿元和29.25亿元，销售额急速下滑，这也使新湖自身造血(xuè)功(gōng)能(néng)急剧减弱，经(jīng)营现金流严重不足。

根据新湖中宝2024年半年报，新湖中宝实现(xiàn)合同销售(shòu)面积(jī)20.78万平方米，合同销售收入(rù)43.26亿元，同比上升22.62%和145.92%。实现营业收入126.19亿(yì)元，同(tóng)比增长344.68%；归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利润15.35亿元，同比(bǐ)下降4.84%。与多数同行一样(yàng)，新湖(hú)增收(shōu)不增利。

曾经的温州首富“坠落”style="font-L">新湖中宝最令(lìng)同行艳羡的(de)是毛利率，根据新湖中宝中报，公司结算均价4.37万元(yuán)/平方米，结算毛利率42.42%，该毛利率远高于同行(xíng)。

但与多数地(dì)产商面临的问题(tí)一样，融资和债务问题难解(jiě)。根(gēn)据新(xīn)湖(hú)中宝2024年半年报，公司期末货币资金余(yú)额59.71亿元；有息负债合计315.28亿(yì)元，占总资(zī)产的 31.19%，较期初减少6.44亿元(yuán)。有息负债(zhài)中(zhōng)，短期借款和一(yī)年内到期(qī)的有息负债合计(jì)188.92亿元，占比59.92%，一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。

近(jìn)189亿的短期(qī)和一年内有息负债是新湖中宝手握货币资金的3倍，公司债务风险已站在“悬崖”边上。

大背景是，近三年来房地产企业融资遭遇困境，即便是万科这样(yàng)的优质企业，在融资方面都捉襟(jīn)见(jiàn)肘，虽(suī)然2024年以来，中央(yāng)不断释放融资利好，但实际能惠及到(dào)浙江民企(qǐ)的利好少之又少。

黄伟开始筹谋抱国资“大(dà)腿(tuǐ)”。2020年开始，新湖(hú)中宝(bǎo)先后在衢州成立了新(xīn)湖智造、新湖城市发展、衢州新允科技合(hé)伙企业（有限合伙）、衢州慧景企业管理有(yǒu)限(xiàn)公司等公司。

2021年11月，新湖中宝把大本营从(cóng)浙(zhè)江嘉兴迁到衢州，次月就全部完成了迁址。

2023年2月，新湖中宝公告控股股东新湖集团与衢州市新安财通签署(shǔ)了股份转让协议，新湖集团欲向后者转让其持有的8.6亿股(gǔ)（占据总股本的比例为10.11%），转让价格为2.64元/股，涉及金额约为22.7亿元。

2024年1月，新湖中宝公(gōng)告称，新(xīn)湖集团以及其一致行动人恒兴力，与衢(qú)州国资旗下的(de)衢州智宝签署股权转让(ràng)协议，转让所持公司18.43%的股(gǔ)份(fèn)，转让价款合计现金30亿元。

6月5日，经过(guò)连续交割后，新湖中宝完成第二次(cì)18.43%股份的转让，衢州国资成为新湖中宝第(dì)一(yī)大股东(dōng)，合计持股达(dá)到28.54%。

至此，衢州国资(zī)合计投(tóu)入52.76亿(yì)元，战略入股(gǔ)新湖中(zhōng)宝正式完(wán)成。

衢州国资在去年取得一个董事席位的基础上，还将向(xiàng)新湖(hú)中宝董事会(huì)推荐(jiàn)一名副总(zǒng)裁候选人，负责(zé)公司财务监督工(gōng)作。

据(jù)新湖中宝(bǎo)公告，公(gōng)司名称将变更为“衢州信(xìn)安发展股份(fèn)有限公司”，证券名称改名为“衢州发展”。

国资(zī)入(rù)股能救(jiù)得活曾经的温州首富黄伟和(hé)他的新湖(hú)系(xì)吗？

根据新湖中宝2024年半年报，这家企业目前地(dì)产在售项目有沈阳仙林(lín)金谷、沈阳新湖湾、南通新(xīn)湖海上明珠(zhū)城、上海天潼里、上海昼锦华苑、瑞安新湖秋月园等。

上海项目是新湖最(zuì)优质资产。报告期内，新湖天(tiān)潼里已开(kāi)售小高层去化近六成。上海位于黄浦老(lǎo)城厢核心的(de)昼锦(jǐn)华苑（锦园）8月首(shǒu)次开盘推出33套房子，户型310-390平米，首日(rì)售罄，揽金18.27亿。

上(shàng)海优质项目入市使新湖销售额有了一定保障，但(dàn)对比其债务，却(què)是杯水车薪。

此外，7月以来，新湖(hú)集团还陷入了员(yuán)工理(lǐ)财“爆雷”风波。

自2012年起，新湖系旗下公司以“福利性产品”的名义(yì)，鼓励员工购买公(gōng)司定(dìng)制的由华鑫信托(tuō)发行(xíng)的信托产品，每(měi)年开放二次，或存续或到期还本付息。投资者一(yī)年期(qī)、二(èr)年期、三年期的收益率分别(bié)为10%、11%、12%，后续偶有波动。

根据投资者提供的文件显示，截至7月15日，华鑫信托(tuō)·新湖集团单一资(zī)金信托尚有31.318亿元及(jí)预期收益(yì)未兑付；华鑫信托·信源5号集合资金(jīn)信托尚有15.493亿元本金及预期收(shōu)益(yì)未兑付。两者金(jīn)额共达约46.811亿元。

记者拿到的一份投资者文件显示，上(shàng)述(shù)信(xìn)托理财的投资者大多都是新湖的员工以及亲友团。

上述投资(zī)者对界面新闻记者表示(shì)，违(wéi)约后，他们就一直去新湖集团维权，但公司始终没有给予明确(què)的回复。

直到员工大范(fàn)围集结，几乎很少(shǎo)露面的黄伟在8月9日出现在了投资者面(miàn)前。黄伟向投(tóu)资者表示，“做生意做了四十来年，哪里(lǐ)知(zhī)道我们一个几百亿资产被人抢走(zǒu)了，也是很意外的事情，希望大家跟公司共渡难关，我们(men)的这个矿、资产一定会拿回来，拿不回来可能我(wǒ)要破产，我如(rú)果(guǒ)这(zhè)样可能比你们要(yào)惨。”

黄伟口中(zhōng)的“矿(kuàng)”指的是新湖集团的控(kòng)股子(zi)公(gōng)司浙江新湖能源（持股比例85%）通过其全(quán)资子公司北京华易隆鑫贸(mào)易有限公司(sī)（以下简称“华易隆鑫”）持有的新疆宜化矿业有限公司41.08%的股权，目前华易隆鑫已列为被执(zhí)行人(rén)，该公司所持有的新疆宜化矿业股权被浙江和湖北两地法院冻结(jié)。

但(dàn)黄伟的解释和恳请并没有太大说服(fú)力，投资者们没有放下(xià)担忧，也不认可黄伟所说的矿产和自(zì)己(jǐ)投资(zī)信托的关(guān)联。目前来看，尚没有好消息出现，刚入主新湖的衢州国资也(yě)没有(yǒu)对(duì)外表态。

国际评(píng)级机(jī)构标普近(jìn)期发文称，如(rú)果新湖中宝的自身情况(kuàng)没有发生任何显著的(de)有利变化，其无法(fǎ)偿付(fù)债务(包括潜在的不良(liáng)债(zhài)务交(jiāo)换)的风险可能会随着公(gōng)司流动性减弱而增加。同时，新湖中宝实际控制人(rén)变更为国有企(qǐ)业(yè)，可能有助于新湖中宝保持与(yǔ)银行(xíng)和其他金融机构(gòu)的关系，但此举可能无助(zhù)于解决境外债券兑付事宜(yí)。

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