超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品(pǐn)住房“以旧换新”的城(chéng)市越来越(yuè)多(duō)。

就在4月(yuè)23日，一线城市深圳也加入到商品住房“以(yǐ)旧换新”行(xíng)列。据中指研(yán)究(jiū)院最新统计，自去年以(yǐ)来(lái)，支持商品住房“以旧换新”的(de)城(chéng)市已超过40个。

不过，《每日经济新闻》记者梳理发现，上述各城市(shì)推出的商品住房“以旧换新”政策力度不一，操作细则也各不相(xiāng)同。在(zài)不同(tóng)的政策支持力度下(xià)，“以旧换新”的效果也显露(lù)出了差异。

以郑州为例，截至4月24日下午(wǔ)，郑州市房(fáng)产(chǎn)交易(yì)服(fú)务(wù)平台系统内已有超过180套(tào)“以旧换新二手房”完(wán)成登记(jì)入库，占试点阶(jiē)段收购计划(huà)的36%，房源总价在(zài)29万—318万元，这距离(lí)郑州市二手(shǒu)住房“卖旧(jiù)买新(xīn)、以旧换新”试点工作正式(shì)启动还不到4天。而深圳本土房地产中介机构乐有家4月24日在接受记(jì)者采访时表示，他们(men)开启“以旧换新”试点项(xiàng)目后不到一周，已有7单签约客(kè)户。

不过在业内人士看来，由于二手房交易、评(píng)估(gū)时间较长，目前各地住房“以旧换新”政策整体的落地效果还尚不(bù)明显。住房“以旧换新”意在联动一二手房，降低交易成本，但(dàn)同时存在二手(shǒu)房参(cān)与门槛较高、二手房评估(gū)价或交易价较低(dī)、可置换新房(fáng)选择少等痛点。

最大痛(tòng)点是卖掉旧房

其实早在(zài)2023年，就已有(yǒu)多个城市支持住房“以旧换新”活动。今年以(yǐ)来，越来越(yuè)多(duō)的城市加入进来。

从各(gè)地支持“以旧换新”的方(fāng)式来(lái)看，主要包括(kuò)两种：一是房企联合经纪机(jī)构对旧房优先推售，若一定期限内旧(jiù)房售(shòu)出则按流程(chéng)购买新(xīn)房；二(èr)是开发商或国资(zī)平台收购旧房，售房款用于购买指(zhǐ)定新房项(xiàng)目，这(zhè)种方式是今年(nián)以来(lái)住(zhù)房“以旧换新”的主流。

4月23日，深圳(zhèn)市房地产业协会与深圳市房地产中介(jiè)协会联合(hé)发起的“以旧换新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有家已与绿景白石洲正式开启“以旧换超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制新”活动，目前签约参与活动的客户已有7单。

来源：乐(lè)有家

乐有家方面解释道，“以旧换新”核心条款之一是帮助业主尽快卖掉旧房。其调研结果显示，参(cān)与“以旧换新(xīn)”客(kè)户最首要的(de)动机是(shì)借(jiè)此快速卖出旧房，这一占(zhàn)比达到70.8%。推出“以旧(jiù)换新”后，不少业主主动联系经纪人咨(zī)询了解。

对于以(yǐ)旧换(huàn)新的项目，乐(lè)有家也是有选择的，其合作新盘是位(wèi)于深圳南山区的绿景白石洲项目，价格也(yě)有一定(dìng)吸引力。该项目折后单价8.3万元(yuán)/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方(fāng)米，新房和二手房价格倒挂(guà)35%—40%。

“我们了解到，目(mù)前成交的(de)以(yǐ)旧换新单里，大部分旧房与新房的差(chà)价并不大，旧房售出后获得的房款能覆盖新房总价的60%以上(shàng)，加上客户(hù)也有一定的经济(jì)积累，承担的经(jīng)济压(yā)力不会(huì)很大。”乐有家方面表示，在流程(chéng)上，客户可锁定意向(xiàng)房源2个(gè)月。2个(gè)月内旧房售出，则前期(qī)的订金自动转(zhuǎn)为购房款，继续新房交(jiāo)易流程；如果旧房未售出，客户可选择退订新房，无违约(yuē)责任(rèn)。

不过，在广东省(shěng)城乡规划院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点(diǎn)是卖掉旧房。“目前，开发商参(cān)与(yǔ)以旧换(huàn)新的协议，锁定(dìng)意(yì)向(xiàng)房源的周期往往在2个月左右，意味着卖房周期往往在2个月左(zuǒ)右，但二手房往往很(hěn)难在2个月内卖出(chū)。因此，卖家要获得‘买新’的(de)优惠(huì)价格，就得在(zài)‘卖超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制旧’时能降低挂牌价，即降低挂牌价(jià)的损失，在买新房上获得了补偿。”

记者了(le)解到，无论是自有(yǒu)交易(yì)还(hái)是统一(yī)收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确了具体的抵扣比例。如(rú)无锡市梁溪(xī)区在“以旧换新”公告中明确指出，存量二手商品住房总价需不高于新购房源总价的60%，指定楼盘(pán)是5个。

在不(bù)同城市(shì)、不同政策模式下，二手房抵(dǐ)扣的价格(gé)也不尽相同，有些低于市场价，有些则接近(jìn)或(huò)略高于市场价。一位江苏苏州(zhōu)的二(èr)手房业主就表示，她(tā)的二手房在“以(yǐ)旧(jiù)换新”过程中(zhōng)是被官方收购的，其最终(zhōng)的评(píng)估价与(yǔ)市场价基本一致(zhì)。如果走市场化交易可能(néng)还卖不到(dào)评估(gū)价价格，主要换新(xīn)的几个指(zhǐ)定楼盘刚好也是自己中意的。

李宇嘉认为，“以旧换新”关键是激发二手房业(yè)主“依旧换新(xīn)”的动力，政(zhèng)策(cè)的出发点和落脚点就是真正(zhèng)从满(mǎn)足业主住房消费升级的愿望，并从降低置(zhì)换成本、置换周期，并(bìng)能买到心仪的、优惠新房等角度施(shī)策(cè)。同时，卖不掉二手房则“无责退订新房”，这个很(hěn)关键，可以给到参与活动的二手房业主(zhǔ)足够(gòu)的安全垫。

二手房参与门槛较高

记者梳理发(fā)现，尽管(guǎn)目前(qián)不少城市提出了“以旧换新”的政(zhèng)策导向超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制，但仍处(chù)于政策探索阶段，当前整体(tǐ)效果尚不明显。如从目前落地的政策细则来看，不少城市都会对参(cān)与“以旧换新(xīn)”的二手(shǒu)房源(yuán)有规(guī)定门槛或要求(qiú)，尤其是以国(guó)资平台等为主体收购(gòu)旧房的。

以郑州为(wèi)例，试点阶段收购(gòu)的(de)二手住房需满足的(de)条件(jiàn)包括但不(bù)限于：房龄不能超过15年、如有(yǒu)房贷需(xū)还清、要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得(dé)房屋竣工验收备案(àn)证明的“现房”。

郑州城发安(ān)居收购二手房“以旧换新”流程图来源：郑州市房产交易服务平台

目前，在郑州市房产交易服务(wù)平台系(xì)统内，已有超过180套“以旧(jiù)换新二手(shǒu)房(fáng)”完(wán)成登记入库，房(fáng)源总价在(zài)29万—318万元(yuán)，多数房源(yuán)都是一(yī)居(jū)室或二居室，房源面积大(dà)多数都(dōu)在70平方米以下。目前郑州参与“以旧换新”的新(xīn)盘有58个，均价在8100—42000元/平方米。

近日，记者以购房(fáng)者身份采访郑州多个参与“以旧换新”活动的新盘项目了解到，通过“以旧(jiù)换新”方式购(gòu)买(mǎi)新房并无特别限制，在售房源都(dōu)可以选，全款或者按揭(jiē)贷(dài)款的付款方式都可以，届时二手房被(bèi)收购后可以直接抵扣(kòu)房款或首付，优惠折扣都按案场现时情况来定。

再看扬州，该市鼓励支持开发企业开展“直接收购”式“以旧换新”业务，从去年9月(yuè)开(kāi)始已经在(zài)试点(diǎn)进行系列措施。截至今年2月底，扬州市(shì)区已有逾200套二手(shǒu)房被(bèi)房(fáng)企直接收购。据“扬州发布(bù)”数据(jù)，一家(jiā)积极参与试点的(de)房企在5个月内承接的二手房收购总额约2亿元，带动新房成交额近5亿(yì)元。

李宇嘉建议，“以旧换新”前期可选择资金链紧张、愿意让利的(de)开发商参与(yǔ)，并通过“以(yǐ)旧换新”让开发商(shāng)获得参与活动能(néng)有(yǒu)效提振销售的好处(chù)，从而对市(shì)场其他(tā)开发商起到示范效应。

易(yì)居研究院认为，目前“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中(zhōng)是可以更好得到解决的。比(bǐ)如(rú)说从评估的角(jiǎo)度看(kàn)，可以采取多家评估公司联合评估、锚(máo)定周边市场二手(shǒu)房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点(diǎn)范围的房源，后(hòu)续可以设立标(biāo)准和划分结构，尤其是研究不同类型(xíng)二(èr)手房收购后的再利用模(mó)式等(děng)。

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