三只消费类REITs首份季报揭晓

在基金合同成立(lì)两个月、上市一个月后，我国首批上市的三只消费类基
础设施公募REITs首次交(jiāo)出了短期成绩单。

随着公募基(jī)金一季报披露完(wán)毕，嘉实物(wù)美(měi)消费REIT、华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT的一季度表 现(xiàn)也(yě)得以揭晓。整体(tǐ)来看(kàn)，三个(gè)项目(mù)在季(jì)报统计期(qī)内
的可(kě)分配金额，基本达成了2024年全年预测值在时间加权下的预期(qī)，同时底层资产出租率均超98%，相比首发评估(gū)基准时点(diǎn)稳中
有(yǒu)升。在吸引客流、保租增(zēng)收方面(miàn)，提升品牌级次则成为多 只消费REITs底(dǐ)层(céng)资产运营的核心方向。

不过区别于上市前(qián)的讨论热度，消费类(lèi)REITs发行以来(lái)，二级市场表现和投资(zī)人的态(tài)度始终相对 更为“冷静”。有(yǒu)受访对象向21世纪经济报(bào)道记者(zhě)表示(shì)，后续(xù)仍希望持续跟踪与验(yàn)证消费类基础
设施底层资产营(yíng)运质量与募投资(zī)金的使用情况。

收益分配(pèi)基本实现(xiàn)预期

从政策提振、产品申报到正式进入二级(jí)市场，2023年以来，消费类基础设施REITs的开闸无疑
是业内最(zuì)值(zhí)得关 注的热点之一。最近数据显示，我(wǒ)国已成立公募REITs共36只，包含消费类(lèi)REITs4只。

当前，除中金(jīn)印力消(xiāo)费(fèi)REITs刚刚于本月初结束募集外，另外3只已率先登陆(lù)资本市场一月有(yǒu)余(yú)。截至4月22日，嘉实物美消费REIT、华夏金茂商业REIT和华(huá)夏华润商业(yè)REIT均完成了上市以来首份季(jì)报的披露(lù)。

首批消费(fèi)R三只消费类REITs首份季报揭晓EITs“成绩单(dān)”表现如何？具 体(tǐ)来看(kàn)，物美(měi)消费REIT、华夏金茂REIT的(de)基金合同成立日(rì)为1月(yuè)31日，华夏(xià)华润商业REIT则成
立于2月7日，而以三(sān)只基(jī)金各自(zì)的成(chéng)立日到3月31日作为其一季度报(bào)告期的统计区间(jiān)，成立两个月(yuè)以(yǐ)来，区间内可供分配金额达成率最高的为(wèi)物美消费REIT。

一季报(bào)显示，物美消费REIT成立以来营(yíng)收1887.58万元，净利润663.93万(wàn)元，可供分配金额(é)1211.32万元，而
此前项目在招募说明书中对2024年可(kě)分配金额的(de)预测值为(wèi)6700万元。如简单(dān)按
项
目成 立时间占全年比重进行加权，报告(gào)期内的可(kě)分配金额完成率为18%，超过了年预(yù)测值1/6的预期。

金茂(mào)商业REIT一季报同样显示，该基金在当(dāng)期可供分配金额887.27万元，两个月
达成了(le)年度预测值5254.29万元的16.88%。报告期内，该基金(jīn)实现收入1462.13万元(yuán)，净利润281.87万元。

华(huá)润商业REIT作为目前市场上(shàng)规模最大的消(xiāo)费REITs，成立54天实(shí)现的(de)可供(gōng)分配金(jīn)额为5122.89万元，约为(wèi)全年预测3.41亿元的15%。一季度对应年化分派率达到5.03%，略高于全年预测的4.93%。

其(qí)中，该项目报(bào)告期内实现的营收为(wèi)1亿元，净利(lì)润-426.58万元，也是三单(dān)消费REITs一季报中唯一净利润为负的项目，不过记者注意到，这一亏损并非(fēi)经营性原因导致。在招募说明(míng)书中，管理人对华润 商业REIT2024全年净利润的预测为-4183.36万元(yuán)，其中年(nián)度的核(hé)心支(zhī)出(chū)用于
购(gòu)买项目(mù)公司股权。在对2025年的预 测中(zhōng)，这一数字将回(huí)正至1332.28万元。

在经历出租率和(hé)二级价格大幅下(xià)跌后，市场对于产权类REITs资质的衡量(liàng)视角正逐渐改变，稳定的出租率日益成为底层资产的生命(mìng)线。一季报显示，三只消费类REITs项目的出租率均保持在高位，且2/3项目的出租率相比(bǐ)首(shǒu)发(fā)评估基准时(shí)点有所提升。

据了(le)解，嘉实物美(měi)REIT的底层基础设施项目类型为以超市为主力店的社区商业，包括位于北(běi)京市的大(dà)成项目、玉蜓桥项目(mù)、华(huá)天项目和德胜门项(xiàng)目。截至2024年3月末(mò)，上述基础(chǔ)设施资产整体的出租率为(wèi)98.33%，而据基金(jīn)招募说(shuō)明书，在2023年(nián)6月末，四个项 目的总出(chū)租率仅为88.71%。

再看华夏基金旗下的两只基金——作(zuò)为华润商业(yè)REIT底层资产的青岛万象城，其截至一季度(dù)末的出租率为99.16%，相(xiāng)比去年年中
的98.49%同样得到了进一(yī)步(bù)提升。金(jīn)茂REIT底层资产长沙览秀(xiù三只消费类REITs首份季报揭晓)城一季度末的最新出租率则维持在98.26%，较2023年6月末时点(diǎn)微幅下降0.1%。

值得(dé)一(yī)提的是(shì)，放在全公募REITs市场来看，三只消费类REITs一季度的出租率
排名整体十(shí)分居前。事实上，区(qū)别于产业园(yuán)等常见的公募市(shì)场产权类资产，消费类REITs底层资产(chǎn)租户分散的 特性，让其相较于产权类 资产(chǎn)的集中退租风险更低
。在一(yī)季报(bào)中，多个项目都(dōu)出现(xiàn)了租(zū)户(hù)“结构稳定”“分散化程度较高”等描述。

关注长线经营能力与收(shōu)益兑现

作为商业地(dì)产行业“投融管退”闭环的重要(yào)通道(dào)，从去年(nián)10月首批产(chǎn)品申报到快速获批发行，消费类REITs一度成(chéng)为REITs市场炙手可热的话题。在诸多分析人士看(kàn)来，REITs的(de)出台意味着(zhe)赋予商业(yè)地产区别(bié)于一般房地产领域(yù)的新定位，有望加速(sù)盘活存(cún)量资产，为实体商业消费场景注入新活力。

Wind数据显示，从上市到(dào)一季度末，三(sān)只消费类REITs均录得负收益，平均下(xià)跌5.3%。而二季度以来，几只产品的市(shì)场表现有所回升，截至4月22日，物美消 费REIT和华润(rùn)商业REIT分别自(zì)成立以(yǐ)来微幅增长0.8%和0.3%。金茂商业REIT则下跌5.6%，在市场排名较为靠后。

一家参与了公募(mù)REITs投资的险资机构人士(shì)向21世纪经济报(bào)道记(jì)者表示，消费类(lèi)公募REITs的收益一方面来自(zì)底层资 产的(de)租金收入，另一方面(miàn)来自资产增值空间。而当前，其所在的公司对于参与消费(fèi)类基础
设施的投资仍较(jiào)为(wèi)谨(jǐn)慎。

“目(mù)前国(guó)家对于商业地产的调控政策还是比较 严的，但百货商场、购物中心，本质上也属于靠租赁作为主要收入来源的地产。”该人士 指出。“2023年各商场的平均租金较(jiào)疫情前出现明显的修复，但目前我们(men)还在持续关注长(zhǎng)效稳定的收益兑现。”

区别(bié)于房企以高杠杆赚取投资收益(yì)的旧有模式，由于租金收入与公募REITs的分红(hóng)率息息相关，追求高(gāo)质量的运营管理能力以提升(shēng)资 产吸引力正成(chéng)为经营新形势。今年的一季报中，两只以(yǐ)购物中心(xīn)为底层(céng)资产的REITs也披露了增(zēng)收思路(lù)。

其中记者注意到，两家购物中心(xīn)均致(zhì)力于提升(shēng)商城的品牌级次，引进并留存高(gāo)端潮流，品质化、概念化店铺成为招商(shāng)储备方向。

在经营提升方面，长(zhǎng)沙览秀城项目(mù)合理利用场内空间，通过多经业务和联(lián)营代销业(yè)务丰富消费场(chǎng)景并拓(tuò)宽了收入来源。金(jīn)茂消费REIT一季报(bào)表示，项目“通过联营业务向多经业务的转型(xíng)，大幅提升了多经业务规模比例，综合来看联营业务及多(duō)经业务的净收益高于发(fā)行时预(yù)测水平”。

华润商业REIT则指出，青岛万象城正在进行局部业态主(zhǔ)动优化调
整(zhěng)与装修改造，计(jì)划于2024年10月末完成，届时预(yù)计将新增可租(zū)赁(lìn)面积(jī)约6168平方米，规划约40家商铺，进一步提升项目资产价值和(hé)收益水平。

今年2月(yuè)，商务部曾围绕推动消费持续(xù)扩大，把2024年(nián)定为“消费促进(jìn)年(nián)”，并提出一季度坚持“政策+活动”双轮驱动，突出重点品类、节庆(qìng)时令等(děng)，继续(xù)组织开展(zhǎn)丰富多彩的促消费活动营(yíng)造良好消费氛围
三只消费类REITs首份季报揭晓。业内人士看来，中(zhōng)期维度上，预计(jì)消费类基础设施REITs有望在国民消费需求持续释放，以及商旅文体融合消费新场景的拓展中受益。

此(cǐ)外(wài)，前述险资人士还指出，目前我国
符合消(xiāo)费 REIT底层资产入池条件的适格资产多为一线、新一线(xiàn)城市中的商业设施，但(dàn)这类城市的商业设施建设同(tóng)样已基本趋于饱和，意味(wèi)着后续(xù)资产增容的选择空间较为(wèi)有限(xiàn)。

不过对(duì)此，近期新“国九条”中提到的“研究制定不动产投资信托(tuō)基金管理 条例”也令人期 待。

“如后续出台(tái)新规对(duì)公募REITs募集(jí)资金再投资去向多元化方面有所(suǒ)规定，可能会对消费类基础设施(shī)的发展形成补充，也对(duì)投资人形成更好的参考。”该人士称。

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