中国房地产报：存量房贷利率，等待下调

　　来源：中国房地产报

　　①存(cún)量房贷利(lì)率(lǜ)与(y中国房地产报：存量房贷利率，等待下调ǔ)最新房贷利率之间仍有(yǒu)着80个基点左右的差距；

　　②对于银行而言，在降低利率减(jiǎn)少一定利润与信贷资产流失之间，前(qián)者(zhě)似乎更为可取；

　　③政府也希(xī)望能鼓励消费，因此，存量房(fáng)贷利率有下调的可(kě)能性；

　　存量房贷利率何时(shí)能下调，怎么下(xià)调，备受期待。

　　近日有消息称，政府正在考虑进一(yī)步下(xià)调(diào)存量房贷利(lì)率，允许规(guī)模高达38万亿元的存(cún)量房(fáng)贷利率寻求转按揭，以此来降低购房者负(fù)债压力(lì)，提振消费。根据相关方案(àn)，存量按揭客(kè)户可以与现有贷款机(jī)构重新协商贷款条款；或者与其他(tā)银行进行再融资，实现转按揭(jiē)。

　　截至目前，央行和国家金融监督管(guǎn)理总局对(duì)此未予(yǔ)置评。中国房(fáng)地产(chǎn)报记者向央行(xíng)发(fā)去采访函，截至发(fā)稿，未收到回复。

　　对于存量房(fáng)贷利率下调一事(shì)，招商银行(xíng)行长王良(liáng)在9月2日中期业绩会上有过回应，称招行也只是(shì)在媒体上(shàng)看到信息，还没有(yǒu)接到宏观按揭(jiē)管理(lǐ)部门、人民(mín)银行(xíng)或者国家(jiā)金融监督管理总局的(de)意(yì)见，也(yě)没有征求过银行意见。

　　他认为，“若这方面政策推(tuī)出，对银行(xíng)业的存量按揭利中国房地产报：存量房贷利率，等待下调率(lǜ)将(jiāng)带(dài)来一定负面影响；宏观管理部门会做好充分论证和研究，再推出这样的(de)政策。”

　　下调存(cún)量房贷利率“减负”呼声渐高

　　早在2023年，央(yāng)行就已经表态过，鼓励(lì)商业银行降低(dī)存量房贷利率。

　　2023年8月，央(yāng)行(xíng)、国家金融监督管理总(zǒng)局发布《关于降低存量首套住房贷(dài)款利率有关事项(xiàng)的通知》，调整两类住房贷(dài)款利率：一是2023年8月(yuè)31日前金融机构已发放(fàng)的和已签订合同但未发放的(de)首套房按揭；二是(shì)购房时不符合当(dāng)时的首套房要求，但受益于政策(cè)调整新认定为首套房。但存(cún)量二套房贷利率并不在此次(cì)下调范围内。

　　此政策(cè)下，去年9~10月，存量房贷利率进行了(le)一次统一调整。中国房地产报：存量房贷利率，等待下调trong>中信证券研究称，从调整结果来看，根据央行《2023年第四季度中国货币(bì)政策执行报告》，超过(guò)23万亿(yì)元存(cún)量(liàng)房贷的利率完成下调，调整后加权(quán)平均利率为4.27%，平均降幅为73个基点，每(měi)年(nián)减少借款人(rén)利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人，此部分利息(xī)支出约(yuē)占商业银行2023年(nián)总营业收入的2.4%。

　　“考虑到大部分按揭在今年1月1日经历重(zhòng)定价(jià)，少部分按揭在今年(nián)2~8月(yuè)经历重定价(jià)，以(yǐ)及今年以来存量(liàng)高定价(jià)按揭提前还款，我们估算，当前存量房贷加权平(píng)均利率会在(zài)3.9%~4%左(zuǒ)右。”中信证券研究称。

　　当前新增按揭利率在什么水平？根据央行发(fā)布的《2024年第二季度中(zhōng)国货币政策执行报告》显示，2024年6月，全国新发(fā)放个人(rén)住房贷款利率为3.45%。这个利率还(hái)在下降中。

　　据中原(yuán)地产研究院(yuàn)统(tǒng)计，2024年(nián)8月全国首套房平均利率为3.25%左右，二套房贷款平均利率为(wèi)3.6%左右。广州(zhōu)首(shǒu)套房(fáng)贷利率最低已经可以做到2.89%。

　　这意味着，存量(liàng)房贷利率与最新房贷利率之间仍有(yǒu)着80个基点左右的差距。高利差下，许多贷款人瞄准了提前还贷。“提前还贷(dài)真的会上瘾，因(yīn)为可以省下不少利息。”一位购房者说。

　　直接影响(xiǎng)就是，银(yín)行的按揭贷(dài)余额大(dà)幅缩水(shuǐ)。央行发布的《2024年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2024年二季度末，个人(rén)住房贷款余额(é)37.79万(wàn)亿元，同比下降2.1%。今年上半年，个人住房贷款余额(é)减少了3800亿(yì)元。其中，六大(dà)国有(yǒu)商业银行按揭贷余额减少3119亿元。

　　多家银行将(jiāng)个人(rén)住房贷款(kuǎn)余额下降归(guī)因(yīn)于，房地产(chǎn)市场调整和提前还贷规模增加。国泰君安(ān)研究显(xiǎn)示，2024年4月，居民早偿率指数达到37%的历史高位，反映居民提前还贷行为明显增多。

　　还有的购(gòu)房者，迫于房价(jià)下行以及房贷利率过高原因(yīn)，不得不选择出售房子，“因为每一天都在亏钱，实在不(bù)划算”。无形中，再次推高二手房挂牌量(liàng)。存量房贷利率下调，成(chéng)了迫在眉睫(jié)的事。

　　“准备(bèi)先观望下存量房贷利率(lǜ)是否能下(xià)调，再(zài)决定是否提(tí)前还贷。”本打算再还一笔房贷的张先生说，为了提前还贷，节衣缩食，如果真能下调利率，就(jiù)可以把省下来的钱用来(lái)消费了。

　　利率(lǜ)应该市场化

　　对于银行而言，在降低利率(lǜ)减少一定利润与信贷资产流失之(zhī)间，前者似乎(hū)更为(wèi)可取。

　　“利(lì)率应该(gāi)市场化，存量房贷利(lì)率下(xià)调本就该如此。反(fǎn)之，未(wèi)来利(lì)率上升了，存量(liàng)房贷利率也(yě)要往上升。现在银行不动存量房(fáng)贷利率，是因为政策限制。”住房金融高级经济(jì)师成枫(fēng)说。

　　所谓利率(lǜ)市场化，就是把利率的决定权交给市(shì)场，由市场主体自主决定利率(lǜ)的过程。

　　成枫表(biǎo)示，国外利率(lǜ)就(jiù)是市场化。如果说利率降了，存(cún)量房贷(dài)客户可以(yǐ)与现有贷款机构重新协商贷款条款；或者与其(qí)他银行进行转按(àn)揭。转按揭就(jiù)相当于用新利率替换(huàn)原有利率，但是目前国内的政策还不允许这样做(zuò)。“从国(guó)家而言，以人民为中(zhōng)心，存量房贷利率下降(jiàng)的可(kě)能性比(bǐ)较大。”

　　什么(me)是(shì)存量房贷转按揭？

　　“转按揭”是指已在银行办理按(àn)揭贷款的借(jiè)款人，向原(yuán)贷款银行要求变更贷款要素（包括利率、金额、抵押率(lǜ)、借款人等），或是将(jiāng)现有按揭贷款转入其他银行(xíng)，并按照最新贷款要素签订合(hé)同。

　　在2007年9月前，监管(guǎn)层面并(bìng)无明(míng)文的转按揭政策限(xiàn)制。彼(bǐ)时，多家银行开(kāi)展(zhǎn)转按揭业务，并(bìng)伴随着(zhe)“房价重估追加按揭”业务。

　　自2007年9月开始，央行指导取消转按揭、加按(àn)揭贷款(kuǎn)业务。2007年(nián)9月，央行、原银监会(huì)发布《关于加强商业性房地产信贷管(guǎn)理的通知》，要求“商(shāng)业银行(xíng)不得发放(fàng)贷款额度随房产(chǎn)评估价值浮动、不指(zhǐ)明(míng)用途的住房抵押贷款；对已(yǐ)抵押房产，在购房人(rén)没(méi)有(yǒu)全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追(zhuī)加贷款”。

　　2007年12月，当时的央行副行长(zhǎng)刘(liú)士余在(zài)加强商业性房地产信贷管理(lǐ)专题会议表示，“要(yào)坚决取消转按揭(jiē)、加按揭贷款。不得发放无指(zhǐ)定用途、无(wú)真(zhēn)实交易的转按揭住房贷款”。他认为，银行的转按揭业务(wù)成了炒房者的(de)投机工具，获得(dé)资金后(hòu)购(gòu)买多套(tào)住房或进入(rù)股市，从而加剧了楼市和股市的(de)泡沫(mò)。

　　2019年8月26日，央行发布公告〔2019〕第16号(hào)文，再次强调严禁提供个人住房贷款“转(zhuǎn)按揭”“加按揭”服务(wù)。

　　现在的房(fáng)地产市场供(gōng)求关系，已(yǐ)经(jīng)发生根本性变化。一些限(xiàn)制性行政手段，或许也到(dào)了该退出的时候了。

　　“重新做转按揭或者(zhě)降低(dī)存量按揭，是有可(kě)能发生的。”瑞银大中华金融行业(yè)研究主管颜湄之认为，我们(men)估(gū)算存量房贷利率约4.1%，但一(yī)线城市最近新发放的房贷(dài)利率不到(dào)3%，利差会引发房贷人的抱怨。同时，政府也希望能鼓励消费(fèi)，因此，存量房贷利率有(yǒu)下调的可能性。

　　“存(cún)量(liàng)房(fáng)贷降息有可(kě)能，但(dàn)不一定(dìng)允许‘转按揭’，更有可能是降低存(cún)量(liàng)按揭加点(diǎn)。”浙商(shāng)证(zhèng)券银行研究(jiū)团队(duì)认为(wèi)，“转按揭”相当于(yú)原先在A银行贷款的居(jū)民，可以在B银行以最新利率贷款来置换原先贷款，涉及跨行合(hé)作等，流(liú)程复杂。而且(qiě)在当前按揭需求疲弱的背景下(xià)，放开后，可能(néng)会造成银行恶性竞争。

　　存量房(fáng)贷利率调整(zhěng)或(huò)转按揭，对银行最直(zhí)接的影响就是(shì)息差和利润。

　　中金公司(sī)预测，如(rú)果新一轮存量按(àn)揭利(lì)率调整(zhěng)平均下(xià)调60个基点(diǎn)，估算存量按揭利率(lǜ)下调影响银行净息差7个基点。不过，当前存款利率下调可以对冲存量(liàng)房(fáng)贷利率下调给息差带来的压力。考(kǎo)虑到本轮存量房贷利率调整(zhěng)空间可(kě)能大于2023年，银行负债的调整幅度应(yīng)至少为15个基点左(zuǒ)右。如果负债成本调整到位，预计存量按(àn)揭(jiē)利(lì)率调整(zhěng)对(duì)于银行息(xī)差的总体效果为中性(xìng)。

责任编辑：张(zhāng)文

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